Kosten koper en bijkomende kosten bij een huis kopen in 2026

Achter elke vraagprijs staat in kleine lettertjes "k.k." of "v.o.n.". Dat verschil bepaalt of er nog een flinke som bovenop komt of niet.

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht betaalt: de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. Dit zie je bij vrijwel alle bestaande koopwoningen. De vraagprijs is dan kaal — reken op een paar procent extra.

Vrij op naam (v.o.n.) betekent dat de verkoper die overdrachtskosten al in de prijs heeft verwerkt. Dit zie je vooral bij nieuwbouw. Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting (wel 21% btw, maar die zit al in de v.o.n.-prijs). Een v.o.n.-prijs oogt daardoor hoger, maar je bent minder kwijt aan losse bijkomende kosten.

Let op: ook bij een v.o.n.-woning ben je níet klaar met alleen de koopsom. De kosten voor je hypotheek — advies, taxatie, hypotheekakte, eventueel NHG — komen er in beide gevallen nog bij. Die noemt men de financieringskosten, en die staan los van k.k. of v.o.n.

Even een misverstand uit de wereld: "kosten koper" slaat dus alleen op de overdracht, niet op alle bijkomende kosten samen. In de praktijk gooien mensen alles op één hoop, maar het is goed om het onderscheid te kennen als je een offerte van de notaris of een hypotheekadviseur leest.

Wil je weten wat dat allemaal voor jouw situatie betekent voor je maandlasten en je maximale leenruimte? Vergelijk dan eerst rustig de mogelijkheden via een hypotheekvergelijking — dan weet je waar je financieel aan toe bent voordat je een bod uitbrengt.

De grootste eenmalige post bij een bestaande woning is de overdrachtsbelasting. Hoeveel je betaalt hangt in 2026 af van je leeftijd, of je er zelf gaat wonen, en de prijs van het huis.

• Algemeen tarief: 2%. Koop je een bestaande woning waar je zelf in gaat wonen, dan betaal je 2% van de koopsom. Bij een huis van €400.000 is dat €8.000.
• Startersvrijstelling: 0%. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je er zelf wonen en is de woning niet duurder dan de woningwaardegrens, dan betaal je géén overdrachtsbelasting. Die grens wordt jaarlijks bijgesteld; voor 2026 ligt hij rond de €525.000. Koop je een huis boven die grens, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je gewoon 2% over het hele bedrag.
• Beleggers en tweede woning: 10,4%. Koop je een woning die níet je hoofdverblijf wordt — een vakantiehuis of een pand om te verhuren — dan geldt het hoge tarief van 10,4% in 2026.

De startersvrijstelling mag je maar één keer in je leven gebruiken, en je moet bij de notaris schriftelijk verklaren dat je aan de voorwaarden voldoet en dat je de vrijstelling niet eerder hebt benut. Koop je samen met een partner en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden? Dan geldt de vrijstelling alleen voor diens aandeel in de woning.

Een belangrijk detail dat veel starters over het hoofd zien: de vrijstelling geldt op het moment van de overdracht bij de notaris, niet op het moment van tekenen van het koopcontract. Word je net 35 tussen die twee momenten in, dan kan dat zomaar duizenden euro's schelen. Plan de leveringsdatum daar dus zorgvuldig omheen.

Twijfel je of jij in 2026 onder de startersvrijstelling valt en wat dat betekent voor je benodigde eigen geld? Reken eerst je maximale hypotheek door, dan weet je precies hoeveel je zelf moet meenemen.

Bij elke woningaankoop komt de notaris eraan te pas. Die stelt twee aktes op en zorgt dat alles netjes in het Kadaster wordt ingeschreven.

De leveringsakte (transportakte). Hiermee wordt het huis officieel op jouw naam gezet. Deze akte heb je altijd nodig, ook als je contant koopt zonder hypotheek.

De hypotheekakte. Heb je een lening nodig — en dat geldt voor bijna iedereen — dan stelt de notaris ook een hypotheekakte op, waarin staat dat de bank het huis als onderpand krijgt.

De tarieven van notarissen verschillen flink, en je mag zelf je notaris kiezen. Voor beide aktes samen reken je in 2026 op grofweg €1.000 tot €2.000, inclusief de kadasterkosten en het recherchewerk. Vergelijken loont echt: tussen de goedkoopste en duurste notaris in dezelfde regio zit soms €700 verschil voor exact hetzelfde werk. Vraag altijd een totaalprijs op die kadasterkosten en btw insluit, anders vergelijk je appels met peren.

Een paar tips:

• Kies dezelfde notaris voor levering en hypotheek. Dat is bijna altijd voordeliger dan twee verschillende.
• Een online of "no-nonsense" notaris is vaak goedkoper dan de notaris om de hoek, terwijl het werk identiek is.
• Koop je samen? Laat meteen een samenlevingscontract of testament regelen als dat nog niet geregeld is. Dat kost wat extra, maar voorkomt later gedoe.

Naast de overdracht kost de financiering zelf ook geld. Dit zijn de posten die je hypotheekadviseur "financieringskosten" noemt, en juist deze worden vaak vergeten in een eerste begroting.

Hypotheekadvies en bemiddeling. Een onafhankelijk adviseur of hypotheekadviseur rekent in 2026 doorgaans een vast bedrag tussen de €2.000 en €3.500 voor advies plus het regelen van je hypotheek. Een bank die alleen z'n eigen producten adviseert is soms goedkoper (vanaf circa €1.500), maar dan krijg je ook alleen díe producten te zien. Het advies van een onafhankelijke partij betaalt zichzelf vaak terug omdat die over de hele markt vergelijkt — wat overigens ook precies is wat een hypotheekvergelijking voor je doet voordat je een adviseur inschakelt.

Taxatiekosten. De bank wil een onafhankelijke waardebepaling van het huis via een gevalideerd taxatierapport. Reken in 2026 op €600 tot €900, afhankelijk van de woning en de regio. Sinds enkele jaren moet zo'n taxatie aan strengere eisen voldoen, waardoor een goedkoop "modelmatig" rapport meestal niet meer volstaat voor je hypotheek.

NHG-borgtochtprovisie. Sluit je je hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je daarvoor een eenmalige premie: 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026. NHG kan alleen tot de NHG-kostengrens, die voor 2026 op €450.000 ligt (of hoger bij energiebesparende maatregelen). Het kost wat vooraf, maar levert vaak een lagere rente op én een vangnet als je onverhoopt je huis met verlies moet verkopen.

De hypotheekakte rekende je hierboven al mee onder de notariskosten.

Tel deze financieringskosten gerust op tot €3.000 à €5.000 samen. Het goede nieuws: een deel hiervan mag je aftrekken bij de belasting — daarover verderop meer.

Twee kosten die niet verplicht zijn, maar die je in veel gevallen toch maakt — en die zomaar samen meer dan €1.000 kunnen kosten.

Bouwkundige keuring. Vooral bij oudere woningen verstandig: een bouwkundig keurder bekijkt de staat van het dak, de fundering, het houtwerk en de installaties, en zet eventueel achterstallig onderhoud op een rij met geschatte herstelkosten. Reken op €350 tot €600 in 2026. Bij een aankoop onder voorbehoud van een goede keuring kan dit rapport je behoeden voor een miskoop van tienduizenden euro's. Sinds koopcontracten vaker zonder voorbehouden worden getekend, is het slim om de keuring al vóór je bod te laten doen.

Aankoopmakelaar (courtage). Schakel je een aankoopmakelaar in om mee te zoeken, te bieden en te onderhandelen, dan betaal je courtage. Dat is meestal 1% tot 2% van de koopsom, of een vast bedrag van €2.500 tot €5.000. In een gespannen markt verdient een goede aankoopmakelaar zichzelf vaak terug door scherper te bieden en valkuilen te zien — maar verplicht is het niet. Let op: dit zijn de kosten van jouw eigen makelaar; de verkoopmakelaar wordt door de verkoper betaald.

Deze twee posten zijn dus optioneel. Wil je de bijkomende kosten drukken, dan kun je hierop besparen — maar weeg dat af tegen het risico. Een keuring van €500 die een verborgen gebrek van €20.000 aan het licht brengt, is goud waard.

Niet alle bijkomende kosten zijn verloren geld. Een deel mag je in je belastingaangifte aftrekken in het jaar dat je het huis koopt — eenmalig. De vuistregel: kosten die direct met het afsluiten van je (aftrekbare) hypotheek te maken hebben, zijn aftrekbaar. Kosten voor de woning of de overdracht zelf zijn dat niet.

Wél aftrekbaar (financieringskosten):

• Hypotheekadvies en bemiddelingskosten
• Taxatiekosten, maar alleen voor het deel dat nodig was om de hypotheek te krijgen
• NHG-borgtochtprovisie
• De notariskosten en kadasterkosten voor de hypotheekakte (niet die voor de leveringsakte)
• Eventuele bereidstellingsprovisie of boeterente bij oversluiten

Niet aftrekbaar:

• De koopsom van het huis zelf
• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten voor de leveringsakte (transportakte)
• Makelaarscourtage / aankoopmakelaar
• Bouwkundige keuring
• Kosten voor een eventueel taxatiedeel dat niet voor de hypotheek nodig was

Voorwaarde voor de aftrek is dat het om je eigen woning gaat en dat de hypotheek onder de regels voor hypotheekrenteaftrek valt — in de praktijk een annuïteiten- of lineaire hypotheek die je in maximaal 30 jaar aflost. Bewaar al je facturen en de notarisafrekening goed; je hebt ze nodig bij je aangifte over het jaar van aankoop. Het scheelt je al snel een paar honderd euro belasting terug.

Hieronder zie je de eenmalige koopkosten boven op de koopsom, met een indicatie van het bedrag of percentage in 2026 en of je het mag aftrekken. De bedragen zijn richtlijnen; je werkelijke kosten hangen af van de woning, je leeftijd en je keuzes.

*Indicatieve bedragen en percentages voor 2026; werkelijke kosten verschillen per woning, regio, notaris en persoonlijke situatie. Grenzen en tarieven (woningwaardegrens, NHG-grens, NHG-premie) worden jaarlijks door de overheid bijgesteld — controleer de actuele bedragen voordat je rekent.

Tel je alles bij elkaar op, dan kom je bij een bestaande woning vaak op zo'n 4% tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten — geld dat je zelf moet inbrengen omdat je het sinds 2018 niet meer mag meefinancieren. Voor een starter die de vrijstelling kan benutten valt dat een stuk lager uit. In het rekenvoorbeeld hieronder zie je hoe dat optelt.

Even concreet. Stel, je koopt een bestaande woning van €400.000 met een hypotheek van €380.000 (je legt zelf €20.000 in op de koopsom). Hoe ziet je plaatje met bijkomende kosten er dan uit in 2026?

Scenario A — je betaalt 2% overdrachtsbelasting (35 jaar of ouder, of boven de grens):

• Overdrachtsbelasting (2% van €400.000): €8.000
• Notaris leveringsakte: €750
• Notaris hypotheekakte: €750
• Taxatie: €750
• Hypotheekadvies: €2.750
• NHG (0,4% van €380.000, indien van toepassing — hier boven de grens, dus niet): €0
• Bouwkundige keuring: €500
• Totaal bijkomende kosten: ongeveer €13.500 — dat is zo'n 3,4% van de koopsom, exclusief een eventuele aankoopmakelaar.

Reken je een aankoopmakelaar van 1,5% mee (€6.000), dan loopt het totaal op naar bijna €19.500, oftewel bijna 5% van de koopsom.

Scenario B — je bent starter en valt onder de vrijstelling:

• Overdrachtsbelasting: €0 (startersvrijstelling)
• Notaris, taxatie, advies en keuring: samen ongeveer €5.500
• NHG (woning onder de grens, 0,4% van €380.000): €1.520
• Totaal bijkomende kosten: ongeveer €7.000 — ruim de helft minder, vooral door het wegvallen van de €8.000 overdrachtsbelasting.

Het verschil tussen die twee scenario's laat zien hoeveel de startersvrijstelling waard is. En vergeet niet: een deel van deze kosten (advies, taxatie, NHG, hypotheekakte) krijg je via de belastingaangifte deels terug. Wil je weten welke hypotheek en welke rente bij dit plaatje het scherpst uitpakt? Begin met een hypotheekvergelijking, dan zie je in één overzicht wat aanbieders bieden en hoeveel je per maand betaalt.

De bijkomende kosten zijn grotendeels vast, maar op een paar plekken valt echt te besparen. En minstens zo belangrijk: zorg dat je niet voor verrassingen komt te staan.

• Spaar de kosten koper apart bij elkaar. Sinds 2018 mag je tot 100% van de woningwaarde lenen, maar de bijkomende kosten daarbovenop moet je zelf hebben. Voor een doorsnee huis is dat al snel €10.000 tot €20.000 in contanten.
• Vergelijk notarissen. Tot wel €700 verschil voor hetzelfde werk. Vraag een totaalprijs inclusief kadaster en btw.
• Check of je onder de startersvrijstelling valt en plan de leveringsdatum bij de notaris zorgvuldig als je rond de 35 zit of net rond de woningwaardegrens koopt.
• Overweeg NHG als je hypotheek eronder past: de eenmalige premie verdien je vaak terug via een lagere rente.
• Schakel een onafhankelijk adviseur in, niet alleen de bank waar je toevallig al klant bent. De markt is groter dan je denkt.
• Bewaar alle facturen voor de belastingaftrek over het jaar van aankoop.

En denk vooruit. Zodra je de sleutel hebt, komen er meteen nieuwe vaste lasten op je af die je móet regelen. Een opstalverzekering voor je koopwoning is vaak verplicht vanuit de geldverstrekker en heb je nodig vóór de overdracht. Ben je een starter die voor het eerst koopt, dan zet onze gids over je eerste woning alle stappen op een rij. En om niets te vergeten in de drukke periode rond de overdracht en verhuizing gebruik je de verhuischecklist, die alle taken netjes in je tijdlijn zet.