Maximale hypotheek berekenen: hoeveel kun je lenen in 2026?

Hoeveel hypotheek je kunt krijgen wordt begrensd door twee aparte regels. De laagste van de twee is je maximum.

1. De inkomensnorm (loan-to-income). Dit is veruit de belangrijkste. Op basis van je bruto jaarinkomen en de hypotheekrente berekent de geldverstrekker welk deel van je inkomen je maandelijks aan hypotheeklasten mag besteden. Die percentages — de financieringslastnormen — worden elk jaar vastgesteld door het Nibud en vastgelegd in regelgeving. Hoe hoger je inkomen, hoe groter het percentage dat je mag besteden, en dus hoe meer je relatief kunt lenen.

2. De woningwaardenorm (loan-to-value). Je mag in 2026 maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Een huis van €350.000 levert dus een hypotheek van maximaal €350.000 op — de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, advies) betaal je uit eigen zak. Wil je verbouwen of verduurzamen, dan mag je in sommige gevallen iets boven de 100% gaan.

In de praktijk loop je bijna altijd eerst tegen de inkomensnorm aan: je inkomen laat minder toe dan de woningwaarde. Alleen bij relatief goedkope woningen of hoge inkomens is de woningwaarde de beperkende factor.

Wil je meteen zien wat dit voor jouw situatie betekent? Een onafhankelijke hypotheekvergelijking rekent beide normen door met de actuele rentes en laat zien bij welke geldverstrekker je het verst komt — dat scheelt zomaar tienduizenden euro's leenruimte.

De kern van de berekening: een percentage van je bruto jaarinkomen mag naar je bruto maandlasten. Dat percentage heet de woonquote en stijgt met je inkomen. Bij een laag inkomen mag je grofweg 20% besteden, bij een hoog inkomen kan dat oplopen richting 30% of meer. Het Nibud rekent daarbij ook met de rente: hoe hoger de rente, hoe lager het percentage, omdat een groter deel van je maandlast naar rente gaat in plaats van aflossing.

Twee inkomens tellen volledig mee. Sinds een aantal jaren telt het laagste inkomen van een stel voor 100% mee — niet meer voor een deel. Voor de berekening neemt de geldverstrekker het hoogste inkomen en telt daar het volledige tweede inkomen bij op. Twee keer €35.000 leent dus duidelijk meer dan één keer €70.000, omdat de woonquote over het hoogste inkomen wordt bepaald maar het tweede inkomen er bovenop komt. Voor stellen pakt dat gunstig uit.

Wat telt als inkomen? Je vaste bruto jaarsalaris, vakantiegeld en een vaste dertiende maand tellen mee. Een vaste eindejaarsuitkering, structurele overuren of een gemiddelde over drie jaar bij zzp'ers tellen vaak ook mee — maar daar zitten voorwaarden aan. Een tijdelijk contract zonder intentieverklaring van je werkgever maakt het lastiger. Flexibel inkomen is precies waar de richtgetallen van online tools onderuit gaan: die rekenen met een keurig vast salaris, terwijl jouw situatie net afwijkt.

Een rekenvoorbeeld voor het gevoel: bij een rente van rond de 4% en een gezamenlijk inkomen van €80.000 kom je in 2026 grofweg uit op een maximale hypotheek tussen de €370.000 en €400.000. Daalt de rente, dan stijgt dat bedrag; bij een studieschuld of een lopend krediet daalt het juist. De exacte uitkomst hangt af van de actuele normen en jouw papieren.

Mensen onderschatten hoe sterk de rente je maximale hypotheek beweegt. Het zit zo: je mag een vast percentage van je inkomen aan brutolasten besteden. Bij een lage rente bestaat die maandlast voor een groter deel uit aflossing, dus kun je een hogere hoofdsom dragen. Bij een hoge rente gaat er meer naar rente en blijft er minder hoofdsom over binnen hetzelfde maandbudget.

Concreet: tussen een rente van 3% en een rente van 5% kan je maximale hypotheek bij hetzelfde inkomen al snel €30.000 tot €50.000 schelen. Dat is geen detail — dat is het verschil tussen wel of niet kunnen bieden op het huis dat je wilt.

Wat dit voor jou betekent:

• Rente staat niet vast tot je een offerte hebt. Tools die je vandaag een bedrag geven, rekenen met een gemiddelde rente. De rente die jíj krijgt hangt af van je rentevaste periode, de verhouding tussen je lening en de woningwaarde (lagere lening = lagere rente), en of je voor NHG kiest.
• NHG verlaagt je rente. Met Nationale Hypotheek Garantie krijg je doorgaans een rentekorting van enkele tienden van een procent, wat je leenruimte juist weer iets vergroot. Daarover verderop meer.
• Renteschommelingen werken twee kanten op. Wie zijn maximum volledig benut bij een lage rente, zit krapper als de rente bij verlenging hoger ligt. Houd marge.

Omdat elke geldverstrekker een andere rente rekent voor jouw profiel, is het naast elkaar leggen van aanbieders het meest lonende halfuur van je hele aankoopproces. Een hypotheekvergelijker zet de actuele rentes per rentevaste periode op een rij, zodat je ziet welke je leenruimte het gunstigst beïnvloedt.

Lopende verplichtingen verlagen je maximale hypotheek, vaak fors. De geldverstrekker reserveert namelijk een deel van je inkomen voor die aflossingen, en dat deel kan niet meer naar je woonlast.

Studieschuld (DUO). Dit is de grootste verrassing voor veel starters. De geldverstrekker rekent met een wettelijke wegingsfactor over je oorspronkelijke schuld, niet over je restschuld. Sinds 2024 is die weging gunstiger geworden en houdt men rekening met je werkelijke maandbedrag, maar een studieschuld drukt je leenruimte nog steeds aanzienlijk. Een vuistregel: elke €10.000 studieschuld kost je grofweg €20.000 tot €30.000 aan hypotheekruimte. Heb je extra afgelost of staat je schuld lager dan oorspronkelijk, meld dat dan met een DUO-overzicht — soms wordt het lagere bedrag meegewogen.

Consumptief krediet, leningen en doorlopend krediet. Een persoonlijke lening, een afbetaling op je auto of een doorlopend krediet weegt zwaar mee. Geldverstrekkers rekenen met een vast percentage per maand over de kredietlimiet — ook als je de lening al bijna hebt afgelost of niet gebruikt. Een doorlopend krediet van €10.000 dat je niet eens opneemt, kan je leenruimte met tienduizenden euro's verlagen.

Creditcards en private lease. Een creditcard met een hoge limiet en vooral private lease (auto) tellen mee, omdat ze geregistreerd staan en als vaste last gelden. Private lease drukt je hypotheek soms met €30.000 of meer.

Het advies dat onze adviseur ons gaf: ruim klein krediet en ongebruikte limieten op vóór je een hypotheek aanvraagt. Een afgesloten en opgeheven doorlopend krediet telt na verwerking in het BKR niet meer mee — en levert direct leenruimte op. Wat er precies geregistreerd staat zie je in je gratis BKR-overzicht.

Omdat je maar 100% van de woningwaarde mag lenen en de kosten koper daar bovenop komen, heb je vrijwel altijd eigen geld nodig. Maar eigen geld doet meer dan alleen de kosten koper dekken.

Kosten koper. Reken op grofweg 4% tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten: overdrachtsbelasting (2% voor de meeste kopers, 0% voor starters tot 35 jaar onder de vrijstellingsgrens), notaris voor de leveringsakte en hypotheekakte, taxatie, en hypotheekadvies. Bij een huis van €350.000 praat je al snel over €10.000 tot €18.000 die je zelf inlegt.

Eigen geld verlaagt je rente. Hoe minder je leent ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager je risico-opslag en dus je rente. Wie €40.000 inlegt op een huis van €350.000 leent nog maar ruim 88% en valt in een lagere renteklasse. Dat verlaagt je maandlast en vergroot indirect je leenruimte.

Overwaarde uit je huidige woning. Verkoop je een woning waar nog overwaarde in zit (de verkoopprijs minus je restschuld), dan kun je die meenemen naar de volgende koop. Let op de bijleenregeling: gebruik je die overwaarde níet voor je nieuwe woning, dan kun je over dat deel de hypotheekrenteaftrek verliezen. Het loont dus fiscaal om je overwaarde in de nieuwe woning te steken.

Schenking of familielening. Een schenking van ouders telt als eigen geld. In 2026 gelden de gebruikelijke jaarlijkse en eenmalige schenkingsvrijstellingen; de verruimde "jubelton" voor de eigen woning is sinds 2024 afgeschaft. Een onderhandse familielening kan ook, maar moet zakelijk worden vastgelegd en beïnvloedt soms je toetsing.

Hoeveel eigen geld je precies nodig hebt en wat overwaarde meenemen oplevert, hangt sterk samen met de rente die je krijgt — laat dat doorrekenen voor je biedt.

Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet: kun je door bijvoorbeeld werkloosheid of arbeidsongeschiktheid je hypotheek niet meer betalen en moet je met verlies verkopen, dan kan het Waarborgfonds de restschuld kwijtschelden. Daar staat een lagere rente tegenover.

De NHG-grens in 2026 ligt op €450.000 voor een woning zonder energiebesparende maatregelen. Koop je een huis tot dat bedrag (inclusief kosten), dan kun je met NHG financieren. Neem je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens hoger — in 2026 op €477.000 — zodat verduurzaming binnen NHG past.

De twee grote voordelen:

• Rentekorting. Met NHG krijg je doorgaans een rente die enkele tienden van een procent lager ligt dan zonder. Over een hypotheek van €400.000 scheelt dat al gauw tientallen euro's per maand, en het vergroot tegelijk je leenruimte.
• Bescherming bij tegenslag. Moet je gedwongen verkopen met restschuld, dan wordt die onder voorwaarden kwijtgescholden. Dat is gemoedsrust die je niet in een rekentool ziet.

Daar staat een eenmalige premie tegenover (in 2026 een klein percentage van de hypotheeksom, fiscaal aftrekbaar). Voor de meeste kopers onder de grens verdient die premie zich ruimschoots terug via de rentekorting. Zit je net boven de NHG-grens, dan kan het lonen te kijken of je met iets meer eigen geld of een net iets lagere koopsom alsnog binnen NHG valt.

Of NHG in jouw geval voordeliger is, hangt af van het renteverschil dat geldverstrekkers bieden — en dat verschilt per partij. Leg de NHG- en niet-NHG-rentes naast elkaar in een hypotheekvergelijking voor je beslist.

Sinds een paar jaar mag je voor een energiezuinige woning méér lenen dan de inkomensnorm normaal toelaat. De gedachte: een zuinig huis heeft lagere energielasten, dus houd je geld over voor je hypotheek.

Hoe het werkt in 2026:

• Goede energielabels geven extra ruimte. Bij een woning met label A++ of beter mag je een vast extra bedrag bovenop je berekende maximum lenen, oplopend tot zo'n €50.000 bij de zuinigste, energieneutrale woningen. Bij een gemiddeld label is de extra ruimte kleiner of nul.
• Verduurzaming meefinancieren. Koop je een minder zuinig huis maar ga je het verbeteren (isolatie, warmtepomp, zonnepanelen), dan kun je een bedrag voor die maatregelen extra meefinancieren — vaak tot €9.000 of meer, mits je het daadwerkelijk besteedt en het in een bouwdepot zet. Met NHG en goede labels lopen die bedragen verder op.

Dit telt mee bovenop alles wat je op basis van je inkomen al mag lenen, dus het kan net het verschil maken om een huis te kunnen kopen of een verbouwing rond te krijgen. De spelregels zijn alleen behoorlijk gedetailleerd: het hangt af van het exacte label, of het om aankoop of verbetering gaat, en of je NHG gebruikt.

Voor een nieuwe koopwoning is energiebesparing dubbel interessant: lagere maandlasten én meer leenruimte. Lees ook onze gids over de eerste woning als je voor het eerst koopt — daar staat wat je nog meer regelt rond de aankoop.

Hieronder een ruwe indicatie van wat je in 2026 kunt lenen bij een rente van rond de 4% (rentevast 10 jaar, zonder schulden, zonder NHG-effect). De bedragen zijn richtgetallen om een gevoel te geven — jouw werkelijke maximum hangt af van de actuele normen, je exacte inkomen, de rente die je krijgt, eventuele schulden en het energielabel.

*Indicatieve richtgetallen 2026 bij circa 4% rente, geen lopende schulden, exclusief eigen geld en energielabel-effect. De werkelijke maximale hypotheek wordt bepaald door de actuele Nibud-financieringslastnormen, jouw rente en je volledige financiële situatie. Gebruik dit nooit als bod — laat het bevestigen door een berekening op je eigen cijfers.

Wat opvalt aan deze cijfers:

• Twee inkomens lenen meer dan één. €40.000 + €40.000 leent ruim meer dan één keer €80.000, omdat de woonquote over het hoogste inkomen wordt berekend en het tweede inkomen er volledig bij komt.
• De rente beweegt elke regel. Daalt de rente naar 3,5%, dan schuiven alle bedragen tienduizenden euro's omhoog; stijgt hij naar 4,5%, dan zakken ze.
• Schulden ontbreken hier. Tel je een studieschuld of private lease mee, dan gaat er zo €20.000 tot €40.000 af.

Deze tabel is een vertrekpunt, geen eindbedrag. Voor jouw exacte ruimte vul je je echte inkomen, schulden en de woning in bij een hypotheekvergelijker.

Je maximale hypotheek hangt ook samen met je keuze voor de rentevaste periode, omdat de rente per periode verschilt.

• Variabele rente beweegt mee met de markt en is op het moment van afsluiten vaak het laagst, maar kan elk moment stijgen. Voor de toetsing rekenen geldverstrekkers met een fictieve, hogere "toetsrente" als je variabel of kort vastzet, juist omdat je risico loopt. Dat kan je leenruimte beperken.
• Rente lang vastzetten (10, 20 of 30 jaar) geeft zekerheid: je maandlast staat vast, ook als de marktrente stijgt. Bij een lange rentevaste periode mag je toetsen tegen de werkelijke rente, niet tegen een hogere toetsrente — wat gunstig kan zijn voor je maximum.

Voor de meeste kopers is een lange rentevaste periode de rustigste keuze: je weet precies waar je aan toe bent en je toetst tegen je echte rente. Welke periode in jouw geval het voordeligst uitpakt, zie je door de rentes per looptijd naast elkaar te leggen.

Alle bedragen hierboven zijn richtgetallen. Dat is geen slag om de arm voor de vorm — het verschil tussen een online schatting en je werkelijke maximum is in de praktijk groot, en juist op het moment dat je gaat bieden wil je geen verrassingen.

Waar het misgaat met losse rekentools:

• Ze rekenen met een gemiddelde rente, terwijl elke geldverstrekker een andere rente voor jouw profiel hanteert.
• Ze nemen flexibel inkomen, een vaste dertiende maand of zzp-cijfers niet goed mee.
• Ze missen de fijne kneepjes: de bijleenregeling bij overwaarde, de exacte energielabel-ruimte, of een lager geregistreerde studieschuld.
• Elke geldverstrekker rekent nét anders met de normen, waardoor je maximum per partij tienduizenden euro's kan verschillen.

Wat een onafhankelijke berekening of adviseur toevoegt:

• Een berekening over álle aanbieders, zodat je weet bij wie je het verst komt én tegen de laagste rente.
• Het meenemen van NHG, energielabel, overwaarde en schulden in één som.
• Een hypotheekverklaring die je makelaar serieus neemt als je gaat bieden — een online schatting overtuigt niemand.
• Eerlijk advies over hoeveel je verstandig leent, niet alleen hoeveel je mág lenen. Je maximum is zelden je verstandige maximum.

Mijn advies, en dat is dezelfde route die wij namen: gebruik de richtgetallen om te oriënteren, en laat het daarna doorrekenen op je eigen cijfers voordat je een huis bekijkt. Begin met het naast elkaar leggen van de aanbieders en rentes in een hypotheekvergelijking — dat kost een paar minuten en levert je het meest concrete startpunt op. Plan je verhuizing intussen alvast in onze verhuischecklist, zodat de aankoop en de verhuizing netjes op elkaar aansluiten.