Huis verkopen en verhuizen: compleet stappenplan
Je huis verkopen en tegelijkertijd verhuizen is een van de spannendste periodes die je meemaakt. Je moet schakelen tussen makelaars, hypotheken, bezichtigingen, verhuizers en notarissen — en dat allemaal binnen een strakke tijdlijn. Geen wonder dat veel mensen er stress van krijgen.
Maar met het juiste plan hoeft het niet ingewikkeld te zijn. In dit stappenplan nemen we je mee door het hele traject: van de beslissing om te verkopen tot het moment dat je de sleutel van je nieuwe woning in handen hebt. Met concrete tips, rekenvoorbeelden en een duidelijke tijdlijn zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Eerst verkopen of eerst kopen? De voor- en nadelen
Dit is de allereerste vraag die je jezelf moet stellen. En het eerlijke antwoord is: er is geen optie die in alle gevallen het beste is. Het hangt af van je financiële situatie, de woningmarkt in jouw regio, en hoeveel risico je wilt nemen. Laten we beide opties doorlopen.
Eerst verkopen
Eerst kopen
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis, nog voordat je oude woning is verkocht. De bank leent je dan het verschil tussen de restschuld op je huidige hypotheek en de geschatte verkoopwaarde. De rente bedraagt gemiddeld 4-6% per jaar, en de maximale looptijd is doorgaans 2 jaar.
Stel: je huidige woning is €350.000 waard en je restschuld is €150.000. Dan kun je maximaal €200.000 overbruggen. Daar betaal je dan maandelijks rente over — bij 5% rente is dat zo'n €833 per maand bóvenop je reguliere hypotheeklasten. Dat telt snel op als je huis een paar maanden te koop staat.
Pro tip
Praat met je hypotheekadviseur voordat je een keuze maakt. Die kan precies doorrekenen wat dubbele lasten voor jouw situatie betekenen, en of een overbruggingskrediet financieel haalbaar is. Zo voorkom je verrassingen. Vergelijk hypotheekadviseurs via onze hypotheekvergelijker.
Tijdlijn: van te koop tot verhuisd in 8 stappen
Het hele traject van “we gaan verkopen” tot “we wonen in ons nieuwe huis” duurt gemiddeld 4-8 maanden. Dat klinkt lang, maar elke fase heeft zijn eigen taken en deadlines. Hier is een realistische tijdlijn die je als basis kunt gebruiken.
Maand 1-2: Voorbereiding en makelaar kiezen
Laat je huis taxeren, kies een verkoopmakelaar en bespreek de verkoopstrategie. Vraag een energielabel aan als je dat nog niet hebt. Begin alvast met opruimen en kleine reparaties. Dit is ook het moment om je hypotheekadviseur te raadplegen over je financiële mogelijkheden.
Maand 2-3: Huis verkoopklaar maken en op de markt
Maak professionele foto's, schrijf een wervende tekst en zet je woning op Funda en andere platforms. Zorg dat je huis er op zijn best uitziet bij bezichtigingen. De eerste twee weken zijn cruciaal — dan krijg je de meeste kijkers.
Maand 3-4: Bezichtigingen en onderhandelen
Gemiddeld zijn er 10-15 bezichtigingen nodig voordat je een bod krijgt. Je makelaar handelt de onderhandelingen af. Let goed op ontbindende voorwaarden in het bod — die bepalen of de koper nog kan afzien van de koop.
Maand 4: Koopovereenkomst tekenen
Na akkoord op het bod stelt de makelaar de koopovereenkomst op. De koper heeft daarna 3 dagen wettelijke bedenktijd. In deze fase spreek je ook de overdrachtsdatum af — doorgaans 6-8 weken na het tekenen.
Maand 4-5: Nieuwe woning zoeken (als je eerst verkoopt)
Nu je weet hoeveel budget je hebt, kun je gericht zoeken. Schakel een aankoopmakelaar in — die kent de lokale markt en kan snel handelen als er een geschikte woning komt. In een krappe markt is snelheid essentieel.
Maand 5-6: Hypotheek en notaris regelen
Sluit de hypotheek voor je nieuwe woning af en regel de notaris voor zowel de verkoop als de aankoop. Veel mensen kiezen ervoor om verkoop en aankoop op dezelfde dag bij de notaris te doen. Dat scheelt dubbele lasten, maar vergt goede coördinatie.
Maand 6-7: Verhuizing plannen en uitvoeren
Boek een verhuisbedrijf minimaal 4-6 weken van tevoren. Regel adreswijzigingen, neem meterstanden op, en plan de eindschoonmaak. Gebruik onze verhuischecklist zodat je niets vergeet.
Maand 7-8: Overdracht en sleutels
Op de dag van overdracht ga je naar de notaris. De akte wordt getekend, de koopsom wordt overgemaakt, en je draagt de sleutels over. Maak vooraf een sleuteloverdracht-checklist zodat alles soepel verloopt. Gefeliciteerd — je bent officieel verhuisd!
Houd er rekening mee dat deze tijdlijn een gemiddelde is. In een overspannen markt kan je huis in een week verkocht zijn, terwijl het in een rustige markt maanden kan duren. De sleutel is flexibiliteit: houd altijd een plan B achter de hand.
Wanneer je huis op de markt zetten in 2026
Timing is alles bij het verkopen van een huis. Het maakt daadwerkelijk verschil of je je woning in maart of in december op Funda zet. Hier zijn de belangrijkste factoren waar je rekening mee moet houden.
Beste seizoen om te verkopen
Traditioneel is het voorjaar (maart-juni) het beste verkoopseizoen. De dagen worden langer, tuinen staan in bloei, en kopers zijn actief op zoek. Volgens cijfers van het NVM worden in het voorjaar gemiddeld 15-20% meer woningen verkocht dan in de wintermaanden. De gemiddelde verkooptijd is in het voorjaar ook korter: 30-40 dagen versus 50-70 dagen in de winter.
Het najaar (september-november) is ook een goed moment. Na de zomervakantie komt de markt weer op gang en zijn veel kopers gemotiveerd om voor de feestdagen te verhuizen. De winter (december-februari) is doorgaans de rustigste periode, maar dat betekent ook minder concurrentie van andere verkopers.
Marktcijfers 2026
De Nederlandse woningmarkt is in 2026 nog altijd krap, met name in de Randstad en middelgrote steden. De gemiddelde verkoopprijs ligt rond de €430.000. Het aanbod is licht gestegen ten opzichte van 2025, maar de vraag blijft hoger dan het aanbod. Dat betekent dat je als verkoper nog altijd in een gunstige positie zit — al zijn de tijden van blind overbieden grotendeels voorbij.
De gemiddelde verkooptijd in Nederland is in 2026 circa 35 dagen. In populaire steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem gaat het sneller (20-30 dagen), terwijl woningen in krimpgebieden soms 3-6 maanden te koop staan. Houd hier rekening mee bij je planning.
Pro tip
Zet je woning op donderdag of vrijdag online. Uit onderzoek blijkt dat woningen die aan het einde van de week online gaan meer kijkers trekken in het eerste weekend. En dat eerste weekend is cruciaal: hoe meer bezichtigingen, hoe groter de kans op meerdere biedingen.
Kosten bij het verkopen van je huis: compleet overzicht
Veel verkopers schrikken van de kosten die bij een verkoop komen kijken. Je ontvangt weliswaar de verkoopprijs, maar daar gaat nog het nodige vanaf. Hier is een compleet overzicht van alle kosten waar je rekening mee moet houden.
| Kostenpost | Percentage / tarief | Indicatie in euro's |
|---|---|---|
| Makelaar (courtage) | 1-2% van verkoopprijs | €3.000 – €8.000 |
| Energielabel | Vast tarief | €250 – €400 |
| Styling / opruimen | Optioneel | €0 – €2.000 |
| Notaris (royement hypotheek) | Vast tarief | €250 – €500 |
| Verhuizing | Afhankelijk van volume | €500 – €3.000 |
| Eventueel opslag | Per maand | €100 – €300/maand |
* Indicatieve bedragen op basis van gemiddelde tarieven in 2026. De werkelijke kosten hangen af van je regio, woningtype en gekozen dienstverleners.
De makelaar is verreweg de grootste kostenpost. Bij een verkoopprijs van €400.000 betaal je al snel €4.000-8.000 aan courtage. Sommige makelaars werken met een vast tarief (bijvoorbeeld €3.500 ongeacht de verkoopprijs), terwijl anderen een percentage rekenen. Vergelijk altijd meerdere makelaars en vraag naar de totale kosten, inclusief opstartkosten en eventuele intrekkingskosten als je de opdracht voortijdig beëindigt.
Het royement van je hypotheek is de doorhaling bij het Kadaster. De notaris regelt dit, en de kosten liggen tussen €250 en €500. Dit is een verplichte stap als je je woning verkoopt. Vergelijk notarissen via onze notariskostenpagina.
Wat veel mensen vergeten: de verhuiskosten zelf. Een professionele verhuizing kost al snel €500-3.000, afhankelijk van het volume en de afstand. Bereken je verhuiskosten met onze gratis calculator.
Bij elkaar opgeteld ben je bij de verkoop van een doorsnee woning €5.000-15.000 kwijt aan bijkomende kosten. Houd hier rekening mee in je financiële planning, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Verhuizen na verkoop: zo plan je de overgangsperiode
De overgangsperiode — de tijd tussen het verlaten van je oude woning en het betrekken van je nieuwe — is voor veel mensen de meest stressvolle fase. Waar sla je je spullen op? Waar woon je tijdelijk? En hoe zorg je dat de verhuizing soepel verloopt? Hier zijn je opties.
Optie 1: Verkoop en aankoop op dezelfde dag
Dit is de ideale situatie. Je gaat 's ochtends naar de notaris voor de verkoop, 's middags voor de aankoop, en verhuist dezelfde dag of kort daarna. Het voordeel is dat je geen tijdelijke woonruimte nodig hebt en maar één keer hoeft te verhuizen. Het nadeel is dat de planning strak moet zijn: als een van de twee transacties vertraagt, heb je een probleem. Bespreek dit scenario vooraf met je makelaar en notaris.
Optie 2: Tijdelijk huren
Als er een gat zit tussen verkoop en aankoop, kun je tijdelijk huren. Denk aan een gemeubileerd appartement, een vakantiewoning, of logeren bij familie. De kosten lopen uiteen van €500-1.500 per maand, afhankelijk van de locatie. Vergeet niet dat je in dat geval ook opslagruimte nodig hebt voor je inboedel.
Optie 3: Opslag en logeren
De goedkoopste optie: sla je spullen op in een opslagruimte (€100-300/maand) en logeer tijdelijk bij vrienden of familie. Niet de meest comfortabele optie, maar het scheelt honderden euro's ten opzichte van tijdelijk huren. Reken op 5-15 m³ opslagruimte voor een gemiddeld huishouden.
De logistiek van de verhuizing zelf
Ongeacht welke optie je kiest, de verhuizing zelf moet goed gepland zijn. Boek een verhuisbedrijf minimaal 4-6 weken van tevoren, zeker in het voorjaar en de zomer. Zorg dat je ruim op tijd begint met inpakken — reken op 1-2 weken voor een gezinswoning. En vergeet de administratieve taken niet: adreswijziging doorgeven, meterstanden opnemen, en je inboedelverzekering aanpassen.
Pro tip
Vraag de koper of je na de overdracht nog een paar dagen in de woning mag blijven. Sommige kopers gaan hiermee akkoord, vooral als zij zelf ook nog niet direct willen verhuizen. Dit geeft je extra tijd om de verhuizing te organiseren zonder tijdsdruk.
Je huis verkoopklaar maken: praktische tips
De eerste indruk bij een bezichtiging bepaalt voor een groot deel of iemand een bod doet. Onderzoek van de NVM laat zien dat woningen die goed gestyled zijn gemiddeld 5-10% meer opbrengen en sneller verkocht worden. Je hoeft geen fortuin uit te geven — met deze praktische tips maak je je woning aantrekkelijker voor kopers.
🧹 Opruimen en ontspullen
Minder is meer. Haal overbodige meubels weg, ruim kasten op (kopers kijken erin!), en verwijder persoonlijke foto's en verzamelingen. De woning moet ruimtelijk en neutraal aanvoelen zodat kopers zich erin kunnen projecteren.
🔧 Kleine reparaties
Fix dat lekkende kraantje, schroef die losse deurklink vast, en vul die gaatjes in de muur. Kleine gebreken geven kopers het gevoel dat het huis slecht onderhouden is. Een middag klussen kan duizenden euro's verschil maken bij de verkoop.
🎨 Neutraal schilderen
Felle kleuren op de muren schrikken kopers af. Schilder opvallende muren in een neutrale tint als wit, lichtgrijs of greige. Een likje verf kost weinig maar maakt een enorm verschil in hoe ruimtelijk en fris je woning overkomt.
🌿 Tuin en buitenkant
De buitenkant is het eerste wat kopers zien. Maai het gras, snoei de heggen, en zorg voor een opgeruimde voortuin. Een schone voordeur met een nieuwe deurmat doet wonderen. Vergeet ook het balkon niet als je een appartement verkoopt.
✨ Grondig schoonmaken
Een schoon huis verkoopt beter. Laat de ramen lappen, reinig de badkamer en keuken tot ze glanzen, en zorg dat het fris ruikt. Overweeg een professionele schoonmaakservice voor de beste resultaten.
📸 Professionele fotografie
90% van de kopers begint online. Investeer in professionele foto's (vaak inbegrepen bij de makelaar). Goede foto's trekken meer kijkers, wat leidt tot meer bezichtigingen en uiteindelijk een hogere verkoopprijs. Vraag ook om een video- of 360-graden tour.
Een professionele woningstylist kost €500-2.000, afhankelijk van de grootte van je woning en de diensten die je afneemt. Bij duurdere woningen (boven de €500.000) is dit bijna altijd de investering waard. Bij een doorsnee rijtjeshuis kun je met bovenstaande tips al een heel eind komen.
Valkuilen bij verkoop en verhuizing tegelijk
Het combineren van een woningverkoop en een verhuizing is een logistieke puzzel. Er gaat regelmatig iets mis — vaak door gebrek aan voorbereiding of te optimistische planning. Dit zijn de meest voorkomende valkuilen en hoe je ze vermijdt.
Te snel “ja” zeggen tegen een bod
In de euforie van een bod is het verleidelijk om meteen te accepteren. Maar neem de tijd om het bod goed te beoordelen. Kijk niet alleen naar de prijs, maar ook naar de ontbindende voorwaarden, de gewenste overdrachtsdatum, en de financiële positie van de koper. Een hoger bod met een voorbehoud van financiering is soms minder waard dan een lager bod zonder voorwaarden.
Ontbindende voorwaarden onderschatten
De koper kan ontbindende voorwaarden opnemen voor financiering, bouwkundige keuring, of de verkoop van de eigen woning (het zogenaamde “no risk”-clausule). Als de koper hier gebruik van maakt, gaat de verkoop niet door — en sta je weer bij af. Bespreek met je makelaar welke voorwaarden acceptabel zijn en hoe lang de termijnen mogen lopen.
Geen plan B voor de overgangsperiode
Wat als je huis eerder verkocht is dan je nieuwe klaar is? Of als de overdracht van je nieuwe woning vertraagt? Zonder plan B sta je met je inboedel op straat. Heb altijd een noodplan: een tijdelijk huuradres, een opslagruimte die je snel kunt huren, of familie waar je kunt logeren.
Verhuiskosten onderschatten
Veel verkopers reserveren geen budget voor de verhuizing zelf. Maar een professionele verhuizing kost €500-3.000, en als je ook nog tijdelijk moet huren en opslaan, tikt het snel aan. Bereken je verhuiskosten vooraf en neem ze mee in je totale budget.
Administratie vergeten
Bij alle drukte rond de verkoop en verhuizing vergeten veel mensen de administratieve kant: adreswijziging doorgeven aan de gemeente, belastingdienst, bank, verzekeringen, en alle abonnementen. Maak een complete checklist en werk deze systematisch af.
Emotionele beslissingen nemen
Je huis verkopen is emotioneel. Hier heb je gewoond, herinneringen gemaakt. Maar laat emotie niet in de weg staan van verstandige beslissingen. Zet een realistische vraagprijs, accepteer dat niet elke bezichtiger enthousiast is, en vertrouw op het advies van je makelaar. Het is uiteindelijk een zakelijke transactie.
Verhuizen na je woningverkoop? Plan het slim
Maak een gratis verhuisplan en krijg een persoonlijke checklist met alle taken en deadlines op een rij.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het gemiddeld om een huis te verkopen in 2026?+
Gemiddeld 30-45 dagen in populaire regio’s. In minder populaire gebieden kan het 2-4 maanden duren. Na akkoord duurt het nog 6-8 weken tot de overdracht bij de notaris.
Kan ik al verhuizen voor de officiële overdracht?+
Alleen als de koper daar schriftelijk mee instemt. Normaal gesproken krijg je de sleutels op de dag van overdracht bij de notaris.
Wat zijn de kosten van een makelaar bij verkoop?+
Gemiddeld 1-2% van de verkoopprijs, vaak met een minimum van €3.000. Sommige makelaars werken met een vast tarief. Vergelijk altijd meerdere makelaars.
Moet ik een energielabel hebben bij verkoop?+
Ja, sinds 2015 is een geldig energielabel verplicht bij verkoop. Zonder label riskeer je een boete tot €435. Aanvragen kost €250-€400.
Wat is een overbruggingskrediet en wanneer heb ik dat nodig?+
Een overbruggingskrediet overbrugt de periode tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude. Je leent tijdelijk de overwaarde. Rente is ca. 4-6% en de looptijd is maximaal 2 jaar.
Meer handige pagina's
Kosten notaris bij verhuizen
Wat kost een notaris bij het kopen of verkopen van een huis?
Hypotheek vergelijken
Vergelijk hypotheken en vind de beste rente voor je nieuwe woning
Verhuiskosten berekenen
Bereken wat je verhuizing gaat kosten met onze gratis calculator
Sleuteloverdracht checklist
Alles wat je moet regelen bij de sleuteloverdracht van je woning
Meterstanden opnemen
Vergeet niet je meterstanden door te geven bij de overdracht
Schoonmaak bij verhuizing
Laat je oude woning schoon achter voor de nieuwe bewoners
Checklist verhuizen
Complete checklist met alles wat je moet regelen bij een verhuizing
Opslagruimte huren
Vergelijk opslagruimtes bij jou in de buurt en bespaar
Inboedelverzekering bij verhuizing
Pas je inboedelverzekering aan bij je verhuizing en bespaar
Hypotheek of verzekering vergelijken?
Bespaar duizenden euro's door hypotheekrentes en verzekeringen te vergelijken. Onafhankelijk advies via onze partners.
* We ontvangen een kleine vergoeding als je via onze link overstapt. Dit kost jou niks extra.
Conclusie: verkopen en verhuizen vraagt om een goed plan
Je huis verkopen en verhuizen is een van de grootste projecten in je leven. De sleutel tot succes is een goede voorbereiding: weet wat je wilt (eerst verkopen of eerst kopen), maak een realistische tijdlijn, en reserveer budget voor alle bijkomende kosten.
De belangrijkste tip: begin op tijd. Hoe eerder je start met de voorbereidingen, hoe minder stress je ervaart. En vergeet niet dat je er niet alleen voor staat — een goede makelaar, hypotheekadviseur en notaris nemen je veel werk uit handen.
Maak een gratis verhuisplan en krijg een persoonlijke checklist met alle taken en deadlines. Zo houd je overzicht in een drukke periode.
Bronnen
Wij zijn een team van verhuisexperts dat zelf meerdere verhuizingen achter de rug heeft. We combineren praktijkervaring met grondig onderzoek om je de beste tips te geven.