Kosten notaris bij verhuizen: dit betaal je in 2026

Welke notariskosten krijg je bij een verhuizing?

Als je een huis koopt, schakelt je altijd een notaris in. Dat is wettelijk verplicht: zonder notaris is de eigendomsoverdracht niet geldig. De notaris stelt de aktes op, controleert alles juridisch en schrijft de overdracht in bij het Kadaster. Maar dat kost natuurlijk geld. En niet zo weinig ook.

De totale notariskosten bij het kopen van een huis bestaan uit verschillende onderdelen. Sommige kosten zijn vast (zoals kadasterkosten), andere variabel (zoals het notaristarief zelf). Hieronder een overzicht van alle kostenposten waar je mee te maken krijgt.

Al deze kosten bij elkaar vormen een groot deel van de zogeheten "kosten koper" (k.k.). In totaal betaal je als koper gemiddeld tussen de 1.500 en 2.500 euro aan notariskosten, exclusief de overdrachtsbelasting. Tel je de overdrachtsbelasting van 2% erbij op, dan komen de totale kosten koper bij een gemiddelde woning al snel boven de 8.000 euro uit.

Wil je weten hoeveel je totale verhuizing gaat kosten, inclusief notariskosten? Gebruik dan onze verhuiskosten calculator voor een compleet overzicht. Of bekijk direct wat je kunt doen om te besparen op je hypotheek.

Kosten leveringsakte (overdrachtsakte) in 2026

De leveringsakte is het belangrijkste document bij de aankoop van een woning. Met deze akte draagt de verkoper het eigendom van het huis officieel over aan jou als koper. De notaris stelt de akte op, leest deze voor tijdens de ondertekening en schrijft de overdracht vervolgens in bij het Kadaster.

De kosten voor de leveringsakte liggen in 2026 gemiddeld tussen de 700 en 1.200 euro (inclusief BTW). Het verschil in prijs hangt af van meerdere factoren: de notaris die je kiest, de complexiteit van de transactie, de regio waar je koopt en eventuele extra werkzaamheden. Een eenvoudige overdracht van een appartement is doorgaans goedkoper dan de overdracht van een vrijstaande woning met erfdienstbaarheden.

Daarnaast betaal je kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte. In 2026 bedragen deze kosten 88 euro. Dit is een vast tarief dat voor iedereen gelijk is, ongeacht de koopprijs van de woning. De notaris rekent dit bedrag door op zijn factuur.

Als koper betaal je de leveringsakte. Dat is de standaard in Nederland. Je hebt daarbij het recht om zelf een notaris te kiezen. De verkoper mag de keuze niet aan je opleggen, al zul je dat in de praktijk soms tegenkomen bij nieuwbouwprojecten. Gebruik je keuzevrijheid en vergelijk tarieven, want het verschil tussen notarissen kan honderden euro's bedragen.

Kosten hypotheekakte: wat betaal je de notaris?

Financier je de aankoop van je huis met een hypotheek? Dan heb je naast de leveringsakte ook een hypotheekakte nodig. In de hypotheekakte staat dat de bank (geldverstrekker) een hypotheekrecht heeft op je woning. Dat betekent dat de bank je huis als onderpand mag gebruiken als je je hypotheek niet meer betaalt.

De kosten voor de hypotheekakte liggen in 2026 gemiddeld tussen de 600 en 1.000 euro (inclusief BTW). Net als bij de leveringsakte verschilt het tarief per notaris. Sommige geldverstrekkers eisen dat je de hypotheekakte bij dezelfde notaris laat opmaken als de leveringsakte. Dat is logisch, want beide aktes worden doorgaans op dezelfde dag getekend bij de sleuteloverdracht.

De kadasterkosten voor de hypotheekakte bedragen in 2026 circa 140 euro. Dit is het tarief dat het Kadaster rekent voor het inschrijven van het hypotheekrecht. Daarnaast betaalt de notaris een klein bedrag voor het opvragen van gegevens bij het Kadaster (recherche). Beide bedragen worden doorberekend op de nota van afrekening.

Koop je een huis zonder hypotheek (dus met eigen geld)? Dan heb je geen hypotheekakte nodig en bespaar je deze kosten. In de praktijk komt dit niet vaak voor, maar het is goed om te weten. Ook als je later je hypotheek oversluit naar een andere bank, heb je opnieuw een hypotheekakte nodig. Dat kost dan opnieuw 600 tot 1.000 euro.

Rekenvoorbeeld: totale notariskosten bij een woning van €350.000

Laten we met een concreet voorbeeld doorrekenen wat je totaal kwijt bent aan notariskosten en kosten koper. We nemen een koopwoning van 350.000 euro, gefinancierd met een hypotheek. De koper is 38 jaar oud en komt dus niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.

Hou er rekening mee dat dit een gemiddeld voorbeeld is. De werkelijke kosten hangen af van de notaris die je kiest. Goedkopere notarissen rekenen rond de 600 euro voor een leveringsakte en 500 euro voor een hypotheekakte. Duurdere notarissen (vaak in de Randstad) kunnen boven de 1.200 euro zitten per akte. Het loont dus om te vergelijken.

Naast de notariskosten zijn er ook andere verhuiskosten waar je rekening mee moet houden: een verhuisbedrijf, dubbele woonlasten, een borgsom en eventueel kosten voor de Belastingdienst. Maak een verhuischecklist zodat je niets over het hoofd ziet.

Notariskosten vergelijken en besparen

Notaristarieven zijn in Nederland niet vastgesteld door de overheid. Dat betekent dat iedere notaris zijn eigen tarief mag bepalen. In de praktijk lopen de prijzen flink uiteen: het verschil tussen de goedkoopste en de duurste notaris kan oplopen tot 500 euro of meer, alleen al voor de leveringsakte. Tel daar de hypotheekakte bij op en je bespaart al snel honderden euro's door even te vergelijken.

Let op: de goedkoopste notaris is niet altijd de beste keuze. De notaris speelt een cruciale rol bij de overdracht van je huis en controleert of er geen juridische problemen zijn. Kijk ook naar reviews, bereikbaarheid en of de notaris persoonlijke aandacht biedt. Een fout in de akte kan je later duizenden euro's kosten, dus kies bewust.

Notariskosten bij verkoop: wie betaalt wat?

Bij de verkoop van een huis zijn de rollen duidelijk verdeeld. De koper betaalt het overgrote deel van de notariskosten: de leveringsakte, de hypotheekakte, de kadasterkosten en de overdrachtsbelasting. Maar ook als verkoper heb je te maken met een notariskost: het royement van je hypotheek.

Het royement (ook wel doorhaling genoemd) is de uitschrijving van je oude hypotheek bij het Kadaster. Zodra je je huis verkoopt en je hypotheek aflost, moet het hypotheekrecht worden doorgehaald. Dat doet de notaris voor je. De kosten hiervoor bedragen gemiddeld 250 tot 500 euro, inclusief kadasterkosten en BTW.

In sommige gevallen spreek je met de verkoper af dat de kosten anders verdeeld worden. Dat komt voor bij een "vrij op naam"-levering (v.o.n.), waarbij de verkoper de kosten koper betaalt. Dit zie je vooral bij nieuwbouwwoningen. In dat geval betaalt de verkoper de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Het is verstandig om dit duidelijk vast te leggen in het koopcontract.

Ga je je huis verkopen en verhuizen? Bekijk dan ons stappenplan voor huis verkopen en verhuizen en gebruik de sleuteloverdracht checklist om niets te vergeten op de grote dag.

Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting 2026

De overdrachtsbelasting is voor veel kopers de grootste kostenpost naast de koopprijs zelf. In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting 2% voor woningen waarin je zelf gaat wonen. Voor beleggers en niet-woningen (zoals bedrijfspanden) geldt een tarief van 10,4%.

Maar er is goed nieuws voor starters: als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting. Dit heet de startersvrijstelling. Bij een woning van 350.000 euro scheelt dat 7.000 euro. Dat is een flinke besparing die je kunt gebruiken voor je verhuiskosten of voor de inrichting van je nieuwe woning.

Voorwaarden startersvrijstelling 2026

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris
• De woning kost maximaal 510.000 euro (woningwaardegrens 2026)
• Je gaat zelf in de woning wonen (het mag geen belegging zijn)
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt (je mag hem maar een keer benutten)
• Je verklaart bij de notaris schriftelijk dat je aan alle voorwaarden voldoet

Koop je samen met je partner? Dan moet elke koper apart aan de voorwaarden voldoen. Is een van jullie ouder dan 35? Dan betaalt die partner wel overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel. De jongere partner kan dan nog steeds de startersvrijstelling gebruiken voor zijn of haar deel van de woning.

De overdrachtsbelasting wordt betaald via de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht. De notaris houdt het bedrag in op de nota van afrekening en draagt het af aan de Belastingdienst. Je hoeft hier zelf niets voor te doen, behalve zorgen dat het geld op tijd op de derdenrekening van de notaris staat. Lees meer over verhuizen en de Belastingdienst.

Veelgestelde vragen over notariskosten bij verhuizen

Bronnen

• [1]Kadaster — Tarieven inschrijving
• [2]Rijksoverheid — Overdrachtsbelasting
• [3]Rijksoverheid — Startersvrijstelling
• [4]Nibud — Kosten koper
• [5]Notaris.nl — Wat doet de notaris bij een huis kopen?