Notariskosten bij verhuizen: alle tarieven in 2026

Notaristarieven 2026: de complete kostentabel

Notaristarieven zijn sinds de liberalisering vrij. Elke notaris bepaalt zelf zijn prijs, en dat zie je terug in de bandbreedtes hieronder. De tabel toont de gangbare tarieven in 2026, inclusief btw. Kadasterkosten en overdrachtsbelasting komen er apart bij — daarover hieronder meer.

Let bij offertes dus goed op het verschil tussen een kale prijs en een all-in prijs. Een notaris die €650 adverteert voor een leveringsakte kan duurder uitpakken dan een notaris die €850 all-in rekent, zodra kadaster, recherches en btw erbij komen. Vraag altijd een specificatie.

Welke notariskosten krijg je bij een verhuizing?

Als je een huis koopt, schakel je altijd een notaris in. Dat is wettelijk verplicht: zonder notaris is de eigendomsoverdracht niet geldig. De notaris stelt de aktes op, controleert alles juridisch en schrijft de overdracht in bij het Kadaster. Maar dat kost geld. En niet zo weinig ook.

De totale notariskosten bij een koopwoning bestaan uit verschillende onderdelen. Sommige kosten liggen vast (zoals kadasterkosten), andere zijn vrij onderhandelbaar (het honorarium van de notaris zelf). Dit zijn de vijf posten waar je mee te maken krijgt.

Al deze kosten samen vormen een groot deel van de zogeheten "kosten koper" (k.k.). In totaal betaal je als koper in 2026 gemiddeld tussen de €1.200 en €2.500 aan notariskosten, exclusief overdrachtsbelasting. Tel je de 2% overdrachtsbelasting erbij op, dan kom je bij een gemiddelde woning al snel boven de €8.000 uit.

Wil je weten hoeveel je totale verhuizing gaat kosten, inclusief notariskosten? Gebruik dan onze verhuiskosten calculator voor een compleet overzicht. Of bekijk direct wat je kunt besparen op je hypotheek.

Kosten leveringsakte (overdrachtsakte) in 2026

De leveringsakte (ook wel transportakte of overdrachtsakte) is het belangrijkste document bij de aankoop van een woning. Met deze akte draagt de verkoper het eigendom van het huis officieel over aan jou als koper. De notaris stelt de akte op, leest deze voor tijdens de ondertekening en schrijft de overdracht vervolgens in bij het Kadaster.

De kosten voor de leveringsakte liggen in 2026 tussen de €500 en €1.500 (inclusief btw), met een gemiddelde rond de €900. Het prijsverschil hangt af van de notaris die je kiest, de complexiteit van de transactie en de regio. Een eenvoudige overdracht van een appartement is doorgaans goedkoper dan een vrijstaande woning met erfdienstbaarheden of een gesplitst perceel.

Daarnaast betaal je kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte. In 2026 is dat €103,50 als de notaris de akte digitaal aanlevert via KIK (Ketenintegratie Inschrijving Kadaster), of €181 bij reguliere aanlevering. De meeste standaardtransacties lopen via KIK, maar bij afwijkende situaties (zoals erfpacht of meerdere percelen) geldt het hogere tarief. Check op de offerte welk tarief de notaris rekent.

Als koper betaal je de leveringsakte. Dat is de standaard in Nederland. Je hebt daarbij het recht om zelf een notaris te kiezen. De verkoper mag de keuze niet aan je opleggen, al kom je dat in de praktijk soms tegen bij nieuwbouwprojecten. Gebruik je keuzevrijheid en vergelijk tarieven, want het verschil tussen notarissen loopt op tot honderden euro's.

Kosten hypotheekakte: wat betaal je de notaris?

Financier je de aankoop met een hypotheek? Dan heb je naast de leveringsakte ook een hypotheekakte nodig. In de hypotheekakte staat dat de geldverstrekker een hypotheekrecht heeft op je woning. De bank mag je huis als onderpand gebruiken als je je hypotheek niet meer betaalt.

De kosten voor de hypotheekakte liggen in 2026 tussen de €500 en €1.300 (inclusief btw). Net als bij de leveringsakte verschilt het tarief per notaris. In de praktijk laat je beide aktes bij dezelfde notaris opmaken: ze worden doorgaans op dezelfde dag getekend, vlak voor de sleuteloverdracht.

De kadasterkosten voor de hypotheekakte zijn hetzelfde als bij de leveringsakte: €103,50 via KIK of €181 regulier. Daarnaast betaalt de notaris een klein bedrag voor het opvragen van gegevens bij het Kadaster (recherche). Beide bedragen vind je terug op de nota van afrekening.

Koop je een huis zonder hypotheek, dus met eigen geld? Dan heb je geen hypotheekakte nodig en bespaar je deze kosten volledig. Sluit je later je hypotheek over naar een andere geldverstrekker, dan heb je opnieuw een hypotheekakte nodig — en betaal je opnieuw €500 tot €1.300. Reken dat mee als je gaat hypotheken vergelijken.

Waarom verschillen notarissen zo in prijs?

Notaristarieven waren vroeger wettelijk vastgesteld, maar zijn al ruim twintig jaar volledig vrij. Elke notaris bepaalt zelf wat hij rekent. Het gevolg: voor exact dezelfde combinatie van leveringsakte en hypotheekakte vraagt het ene kantoor €1.100 en het andere €2.000 of meer. Een verschil tot 50% voor hetzelfde wettelijke product.

Waar komt dat verschil vandaan? Vier factoren spelen mee:

Belangrijk om te weten: de duurste notaris is niet per se beter. Elke notaris in Nederland staat onder toezicht van de KNB en voert dezelfde wettelijke controles uit. Voor een standaard woningoverdracht is een goedkope notaris dus net zo veilig als een dure. Pas bij complexe situaties — erfpacht, verbouwingsdepots, echtscheiding, ondernemingsvermogen — loont een gespecialiseerd kantoor.

Notaris vergelijken: zo bespaar je tot €500

Omdat de tarieven vrij zijn, loont vergelijken vrijwel altijd. Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste notaris in jouw regio kan oplopen tot €500 of meer voor hetzelfde aktepakket. Tien minuten vergelijken levert dus meer op dan menig uur onderhandelen over de koopprijs.

Nogmaals: de goedkoopste notaris is prima voor een standaardtransactie, en de duurste is niet per se beter. Kijk naast de prijs ook naar reviews, bereikbaarheid en doorlooptijd. Een notaris die pas over acht weken plek heeft, kan je opleveringsdatum in gevaar brengen.

Welke notariskosten zijn aftrekbaar?

Niet alle notariskosten zijn fiscaal gelijk. De vuistregel: kosten die samenhangen met je hypotheek zijn aftrekbaar in box 1, kosten die samenhangen met de aankoop van de woning zelf niet. Dat scheelt al snel honderden euro's via je belastingaangifte.

Een rekenvoorbeeld: betaal je €800 voor je hypotheekakte plus €103,50 kadasterkosten, dan trek je ruim €900 af in het jaar van aankoop. Bij een belastingtarief van 37% krijg je circa €335 terug. Bewaar de nota van afrekening van de notaris goed: daarop staat de uitsplitsing die je nodig hebt voor je aangifte.

De aftrekbare notariskosten zijn onderdeel van een langere lijst aftrekbare financieringskosten, zoals advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek en taxatiekosten. Het complete overzicht vind je in ons artikel over aftrekbare verhuiskosten.

Rekenvoorbeeld: totale notariskosten bij een woning van €350.000

Laten we met een concreet voorbeeld doorrekenen wat je totaal kwijt bent aan notariskosten en kosten koper. We nemen een koopwoning van €350.000, gefinancierd met een hypotheek. De koper is 38 jaar en komt dus niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.

Hou er rekening mee dat dit een gemiddeld voorbeeld is. Budgetnotarissen rekenen rond de €600 voor een leveringsakte en €500 voor een hypotheekakte. Dure kantoren (vaak in de Randstad) zitten boven de €1.200 per akte. Vergelijken loont dus.

Naast de notariskosten zijn er ook andere verhuiskosten waar je rekening mee moet houden: een verhuisbedrijf, dubbele woonlasten en herinrichting. Reken je totaalplaatje door met de verhuiskosten calculator en maak een verhuischecklist zodat je niets over het hoofd ziet.

De notaris bij verkoop én aankoop: wie betaalt wat?

Bij een woningoverdracht zijn de rollen duidelijk verdeeld. "Kosten koper" betekent letterlijk dat de koper de overdrachtskosten draagt: de leveringsakte, de hypotheekakte, de kadasterkosten en de overdrachtsbelasting. Maar ook als verkoper heb je een notariskost: het royement van je oude hypotheek.

Het royement (ook wel doorhaling) is de uitschrijving van je oude hypotheek bij het Kadaster. Zodra je je huis verkoopt en je hypotheek aflost, moet het hypotheekrecht worden doorgehaald. Dat regelt de notaris van de koper, maar jij betaalt het: gemiddeld €150 tot €400 per royement, inclusief kadasterkosten en btw. Let op: heb je meerdere hypotheekinschrijvingen op je woning (bijvoorbeeld na een verhoging bij een verbouwing), dan betaal je per inschrijving apart.

Soms wijkt de verdeling af. Bij een "vrij op naam"-levering (v.o.n.) betaalt de verkoper de overdrachtskosten — dat zie je vooral bij nieuwbouwwoningen. In dat geval zitten de leveringsakte en de overdrachtsbelasting in de koopprijs verwerkt. De hypotheekakte betaal je als koper altijd zelf, want die hoort bij jóuw financiering.

Verkoop je je oude huis en koop je tegelijk een nieuw huis? Dan passeren beide transacties vaak op dezelfde dag, soms zelfs bij dezelfde notaris. Dat is handig: de overwaarde van je oude woning stroomt dan via de derdenrekening direct door naar de aankoop. Vraag in dat geval een gecombineerde offerte aan voor verkoop, aankoop en royement — daar valt vaak extra korting te halen.

Ga je je huis verkopen en verhuizen? Bekijk dan ons stappenplan voor huis verkopen en verhuizen en gebruik de sleuteloverdracht checklist om niets te vergeten op de grote dag.

Tijdlijn: wanneer schakel je de notaris in?

De notaris komt pas aan het eind van het koopproces in beeld, maar je kiest hem het best al vroeg. Zo voorkom je dat je onder tijdsdruk de eerste de beste (dure) notaris moet nemen. Dit is de gangbare volgorde.

Plan de notarisafspraak slim in je verhuisplanning: liefst aan het begin van de maand (scheelt dubbele woonlasten) en niet op vrijdagmiddag, zodat er ruimte is als er iets uitloopt. Onze verhuisplanner zet alle stappen rond de overdracht automatisch in je tijdlijn.

Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting 2026

De overdrachtsbelasting is voor veel kopers de grootste kostenpost naast de koopprijs zelf. In 2026 betaal je 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen. Voor beleggers en tweede woningen is het tarief per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor niet-woningen (zoals bedrijfspanden) blijft 10,4% gelden.

Er is goed nieuws voor starters: voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting. Dit heet de startersvrijstelling. Bij een woning van €350.000 scheelt dat €7.000. Een flinke besparing die je kunt gebruiken voor je verhuiskosten of de inrichting van je nieuwe woning.

Voorwaarden startersvrijstelling 2026

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris
• De woning kost maximaal €555.000 (woningwaardegrens 2026)
• Je gaat zelf in de woning wonen (het mag geen belegging zijn)
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt (je mag hem maar één keer benutten)
• Je verklaart bij de notaris schriftelijk dat je aan alle voorwaarden voldoet

Koop je samen met je partner? Dan moet elke koper apart aan de voorwaarden voldoen. Is een van jullie ouder dan 35? Dan betaalt die partner wel overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel. De jongere partner kan de startersvrijstelling nog steeds gebruiken voor het eigen deel.

De overdrachtsbelasting betaal je via de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht. De notaris houdt het bedrag in op de nota van afrekening en draagt het af aan de Belastingdienst. Je hoeft hier zelf niets voor te doen, behalve zorgen dat het geld op tijd op de derdenrekening staat. Lees meer over verhuizen en de Belastingdienst.

Veelgestelde vragen over notariskosten bij verhuizen

Bronnen

• [1]Kadaster — Tarieven 2026
• [2]KNB / Notaris.nl — Een huis kopen
• [3]Belastingdienst — Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
• [4]Rijksoverheid — Overdrachtsbelasting
• [5]Ondernemersplein — Overdrachtsbelasting beleggers naar 8% in 2026
• [6]Nibud — Kosten koper