Hypotheek verhogen voor een verbouwing of verduurzaming: zo werkt het in 2026

Of je nu net gekocht hebt of al jaren in je huis woont, er zijn drie manieren om extra hypotheek op te nemen voor een verbouwing:

1. Meefinancieren bij de aankoop (bouwdepot). Je leent bij het afsluiten van de hypotheek direct het bedrag voor de verbouwing mee. Dat geld gaat in een bouwdepot: een geblokkeerde rekening waaruit je facturen van aannemers en bouwmarkten declareert. Dit is verreweg de goedkoopste route, want je hebt maar één keer advies-, taxatie- en notariskosten.

2. Onderhandse verhoging. Heb je bij het passeren van je hypotheek een hoger bedrag in de hypotheekakte laten inschrijven dan je daadwerkelijk leende (een verhoogde inschrijving), dan kun je later zonder notaris extra opnemen tot dat bedrag. Je betaalt alleen advieskosten en eventueel taxatiekosten. Veel adviseurs raden dit standaard aan bij aankoop, juist om een latere verbouwing goedkoop te houden.

3. Tweede hypotheek. Heb je geen verhoogde inschrijving, dan moet er een nieuwe hypotheekakte bij de notaris komen. Dat kost €500 tot €900 aan notariskosten plus advies en taxatie. De tweede hypotheek kan bij dezelfde of een andere geldverstrekker, maar de eerste heeft voorrang bij een eventuele gedwongen verkoop, waardoor de rente op een tweede hypotheek elders vaak hoger ligt.

* Indicatieve bedragen september 2026. Rente op een hypotheekverhoging volgt de actuele hypotheekrente van 3,7 tot 4,5 procent; zie de hypotheekvergelijking voor actuele tarieven.

De les voor wie nog moet kopen: regel de verbouwing direct mee in de eerste hypotheek. Dat scheelt duizenden euro's aan dubbele kosten en je hebt de leenruimte zwart op wit voordat je de sleutel krijgt.

Een hypotheekverhoging moet op twee manieren passen: binnen de waarde van de woning en binnen je inkomen.

Woningwaarde. In 2026 mag je maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen. Bij een verbouwing telt de waarde ná verbouwing. Koop je een huis van €400.000 en verbouw je voor €50.000, dan laat de taxateur een waarde na verbouwing vaststellen. Levert de verbouwing €40.000 aan waarde op, dan is de woning €440.000 waard en mag je dus maximaal €440.000 lenen. De overige €10.000 moet je zelf inbrengen. Niet elke euro die je in een verbouwing steekt komt terug in de waarde: een keuken van €30.000 levert zelden €30.000 aan waarde op, een extra slaapkamer via een dakkapel vaak wel.

Inkomen. De verhoging moet passen binnen de leennormen op basis van je inkomen. Zit je bij aankoop al op je maximum, dan is er geen ruimte om bij te lenen, hoe hoog de woningwaarde ook is. Check daarom vooraf je maximale hypotheek inclusief het verbouwbedrag.

Verduurzaming: tot 106 procent. Voor energiebesparende maatregelen mag je meer lenen dan de woningwaarde: tot 106 procent, met een maximum van €9.000 extra bovenop de leennormen op basis van inkomen (het exacte bedrag hangt af van het huidige energielabel en de maatregelen). Onder energiebesparende maatregelen vallen onder meer isolatie van dak, gevel, vloer en spouw, HR++ of triple glas, een warmtepomp, zonnepanelen en een zonneboiler. Ook de NHG-grens ligt voor deze maatregelen 6 procent hoger: €498.200 in plaats van €470.000. Het geld gaat in een apart energiebespaarbudget en moet binnen een bepaalde termijn worden besteed, anders wordt het afgelost.

Voor wie een oudere woning koopt met energielabel D of lager, is dit de goedkoopste financiering van isolatie die er is: hypotheekrente in plaats van consumptieve rente, en de energierekening daalt direct. Lees ook hoe je je woning verduurzaamt na de verhuizing.

Een bouwdepot klinkt ingewikkelder dan het is, maar er zijn een paar regels die je vooraf wilt kennen:

1. Verbouwingsspecificatie. Bij de aanvraag lever je een overzicht van de geplande werkzaamheden met bedragen. Offertes zijn niet altijd verplicht, maar een realistische begroting wel. De taxateur gebruikt deze specificatie voor de waarde na verbouwing.
2. Declareren met facturen. Je betaalt de aannemer of bouwmarkt eerst zelf of laat de bank rechtstreeks betalen, en dient de factuur in via de app of het portaal van de geldverstrekker. Uitbetaling volgt meestal binnen enkele werkdagen. Zelfwerkzaamheid (je eigen uren) kun je niet declareren, materiaal wel.
3. Looptijd. Een bouwdepot loopt doorgaans zes tot twaalf maanden, soms verlengbaar tot achttien of vierentwintig maanden bij grote verbouwingen. Wat je daarna niet hebt opgenomen, wordt afgelost op je hypotheek.
4. Rente over het depot. Je betaalt hypotheekrente over het volledige geleende bedrag, maar ontvangt een rentevergoeding over het saldo dat nog in het depot staat. Vaak is die vergoeding gelijk aan of net iets lager dan je hypotheekrente, waardoor het depot je netto weinig tot niets kost zolang het geld er staat.
5. Wijzigingen. Wil je het geld anders besteden dan in de specificatie staat (toch geen dakkapel maar een aanbouw), meld dat dan bij de geldverstrekker. Zolang het woningverbeterend is, gaat dat meestal akkoord.

Tip voor verhuizers: laat de aannemer pas beginnen ná het passeren van de hypotheek en na de sleuteloverdracht. Facturen van vóór die datum kunnen vaak niet worden gedeclareerd. In de checklist voor verhuizen naar een koopwoning staat de volgorde van taxatie, offerte, passeren en start verbouwing op een rij.

Een hypotheekverhoging is goedkoop lenen, maar niet gratis. Reken op deze kostenposten:

• Advieskosten: €750 tot €2.000 voor een verhoging bij je eigen bank; bij een volledig nieuw traject elders €2.000 tot €3.000. Lees meer over de kosten van hypotheekadvies.
• Taxatie: €500 tot €900 voor een gevalideerd taxatierapport met waarde na verbouwing. Bij kleine verhogingen accepteren sommige banken een desktoptaxatie of een WOZ-waarde, wat €100 tot €250 kost.
• Notaris: alleen bij een tweede hypotheek zonder verhoogde inschrijving, €500 tot €900.
• NHG-premie: 0,4 procent van het extra geleende bedrag als je verhoging onder NHG valt (2026).

Aftrekbaarheid. De rente over het extra geleende bedrag is aftrekbaar als je het geld gebruikt voor verbetering of onderhoud van je eigen woning en je de bonnen kunt laten zien. Een keuken, badkamer, dakkapel, isolatie of warmtepomp: allemaal aftrekbaar. Een nieuwe bank, een auto of een tuinset niet, ook niet als je het via de hypotheek leent. Gebruik je een deel voor iets anders, dan moet je dat deel administratief scheiden (box 3 in plaats van box 1).

De advies-, taxatie- en notariskosten voor de verhoging zijn zelf ook aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt, zolang de lening voor de eigen woning is. Ook de verhoging moet je (annuïtair of lineair) in dertig jaar aflossen om recht op renteaftrek te houden.

De hypotheek verhogen is niet altijd de beste optie. Drie alternatieven:

Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Voor isolatie, zonnepanelen, warmtepomp en andere maatregelen kun je bij het Warmtefonds lenen van €1.000 tot €28.600 (hoger bij een warmtepomp of combinaties), met een looptijd van zeven tot twintig jaar. De rente ligt in 2026 rond de 3,5 tot 5 procent afhankelijk van looptijd en inkomen, en voor lagere inkomens is er een rentevrije variant. Geen taxatie, geen notaris, aanvragen kan online. Voor verduurzaming van een pas gekochte woning is dit vaak sneller dan een hypotheekverhoging.

Persoonlijke lening. Voor bedragen onder €10.000 en een looptijd van vijf jaar of korter kan een persoonlijke lening simpeler zijn. Geen afsluitkosten, geen taxatie, maar een rente van 6 tot 9 procent. Bij €8.000 over vijf jaar betaal je circa €1.400 rente; via de hypotheek zou dat over dezelfde vijf jaar circa €800 zijn, maar daar komen de advieskosten bij. Het omslagpunt ligt rond €10.000 tot €15.000.

Gefaseerd verbouwen uit spaargeld. Niet sexy, maar wel goedkoop. Eerst de noodzakelijke dingen (isolatie, elektra, lekkages), daarna wat kan wachten. Een verhuisbudget helpt om te zien wat er na de verhuizing maandelijks overblijft.

Wil je weten of een verhoging in jouw situatie past en wat het per maand kost? Via een hypotheekvergelijking vraag je gratis een berekening aan waarin de verhoging wordt doorgerekend tegen de actuele rente van meer dan dertig geldverstrekkers, inclusief het effect van energiebesparende maatregelen op je leenruimte.