Hypotheekadvies: wat kost het in 2026 en wat krijg je ervoor terug?

Sinds het provisieverbod van 2013 betaal je hypotheekadvies rechtstreeks aan de adviseur. De geldverstrekker mag geen provisie meer meebetalen, dus het bedrag op de factuur is wat het je echt kost. In 2026 liggen de tarieven grofweg zo:

* Indicatieve bedragen september 2026, inclusief bemiddeling. Adviseurs mogen zelf hun tarief bepalen; vraag altijd vooraf een offerte met een vaste prijs.

De meeste adviseurs werken met een vast tarief voor het hele traject: van inventarisatie tot en met het passeren bij de notaris. Sommige splitsen het op in advieskosten (het rapport en het gesprek) en bemiddelingskosten (het regelen van de offerte en de stukken). Let daarop als je offertes vergelijkt. Een uurtarief kom je nog maar zelden tegen, maar als het gebeurt, ligt het tussen €100 en €175 per uur.

Wil je eerst weten wat je maandlasten worden voordat je überhaupt een adviseur inschakelt? Via een hypotheekvergelijking zie je de actuele rentes van tientallen geldverstrekkers naast elkaar en kun je vrijblijvend een berekening aanvragen. Dat kost je niets en geeft je een realistisch startpunt voor het gesprek.

Er zijn drie routes naar een hypotheek, en ze verschillen flink in prijs, keuzevrijheid en risico.

Adviseur van de bank. Je gaat naar ABN AMRO, Rabobank, ING of een andere geldverstrekker en krijgt advies over hun eigen producten. Het tarief ligt vaak iets lager dan bij een onafhankelijke adviseur (€1.500 tot €2.500), maar je krijgt alleen de hypotheken van die ene bank te zien. Voor je verhuizing betekent dat: als jouw bank toevallig geen scherpe rente heeft voor de rentevaste periode die jij wilt, hoor je dat niet.

Onafhankelijk adviseur. Deze vergelijkt het aanbod van (bijna) alle geldverstrekkers en kiest de hypotheek die het beste bij jouw situatie past. Je betaalt iets meer, maar je hebt toegang tot honderden producten in plaats van een handjevol. Bij een verhuizing met een lopende hypotheek is dit vaak de beste keuze: de adviseur kan de meeneemregeling van je huidige bank doorrekenen tegen een volledig nieuwe hypotheek elders.

Execution only. Je sluit zelf af zonder advies. Je moet eerst een kennis- en ervaringstoets halen, en de geldverstrekker mag je alleen een hypotheek geven als je die toets slaagt. Je betaalt alleen afhandelingskosten. Het klinkt aantrekkelijk, maar de verantwoordelijkheid ligt volledig bij jou: kies je de verkeerde rentevaste periode of vergeet je een overlijdensrisicoverzekering te regelen die de bank eist, dan is niemand daarvoor aansprakelijk behalve jij.

De meeste verhuizers zitten in de middenkolom. Een onafhankelijke vergelijking is de enige manier om zeker te weten dat je niet honderden euro's per jaar te veel betaalt over een looptijd van dertig jaar.

Een paar duizend euro voelt veel voor een paar gesprekken. Maar het traject is breder dan het lijkt. Een compleet adviestraject bevat normaal gesproken:

1. Oriëntatiegesprek (meestal gratis). Een eerste gesprek van een half uur tot een uur waarin je hoort hoeveel je ongeveer kunt lenen en wat het traject kost. Hier zit je nog nergens aan vast.
2. Inventarisatie. De adviseur verzamelt je inkomensgegevens, lopende leningen, spaargeld, eventuele overwaarde en je wensen (rentevaste periode, aflosvorm, verduurzaming).
3. Adviesrapport. Een schriftelijk advies met scenario's: wat gebeurt er met je maandlasten bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden of pensioen? Dit rapport is wettelijk verplicht en vormt de basis van de zorgplicht.
4. Vergelijking en keuze. De adviseur zet geldverstrekkers naast elkaar op rente, voorwaarden (boetevrij aflossen, verhuisregeling, rentemiddeling) en acceptatiebeleid.
5. Bemiddeling. Aanvraag indienen, offerte regelen, stukken aanleveren (werkgeversverklaring, taxatierapport, koopovereenkomst), vragen van de acceptant beantwoorden.
6. Nazorg. Controle van de definitieve offerte, afstemming met de notaris en uitleg over de eerste maandlasten.

Vooral stap 5 kost tijd. Een acceptant van de bank kan drie keer om aanvullende stukken vragen, en elke ronde kost dagen. Dat is precies waar een adviseur zijn tarief terugverdient: bij een verhuizing zit je vaak met een financieringsvoorbehoud van vier tot zes weken, en dan wil je niet zelf achter een werkgeversverklaring aanjagen terwijl je ook dozen aan het inpakken bent.

Plan het traject daarom vroeg. In onze verhuischecklist staat de hypotheek terecht als een van de eerste stappen, nog vóór het opzeggen van je huidige woning.

Ja, meestal wel, en dat scheelt honderden euro's. Advies- en bemiddelingskosten voor een hypotheek op je eigen woning zijn aftrekbaar als de hypotheekrente zelf ook aftrekbaar is. Je voert ze op in je aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je ze betaalt, onder de kosten voor de eigen woning.

Een rekenvoorbeeld voor 2026:

• Advieskosten: €2.750
• Aftrektarief 2026: 37,56 procent
• Belastingvoordeel: circa €1.033
• Netto kosten advies: circa €1.717

Het aftrektarief voor eigenwoningkosten is in 2026 gelijk aan het tarief van de eerste schijf, ongeacht je inkomen. Wie in de hoogste schijf zit, krijgt dus niet meer terug dan iemand met een modaal inkomen.

Een paar aandachtspunten:

• Sluit je de hypotheek uiteindelijk niet af, dan zijn de advieskosten niet aftrekbaar. De aftrek hangt aan de lening, niet aan het advies.
• Alleen het deel voor de eigenwoningschuld telt. Leen je extra voor een auto, boot of consumptief doel, dan is dat deel van de kosten niet aftrekbaar.
• Andere aftrekbare kosten in hetzelfde jaar: taxatiekosten voor de hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte (niet voor de leveringsakte), NHG-premie en eventuele boeterente bij oversluiten. Zie ook ons overzicht van de kosten koper bij een huis kopen.

Bewaar de factuur van de adviseur en de nota van afrekening van de notaris. De Belastingdienst kan er tot vijf jaar na de aangifte om vragen.

Niet elke vraag vraagt om een volledig adviestraject van €2.500. In deze situaties kom je ver met een gratis oriëntatiegesprek of een online berekening:

• Je wilt weten of kopen überhaupt haalbaar is. Een berekening van je maximale hypotheek en je maandlasten geeft binnen een dag antwoord. Lees ook hoe je je maximale hypotheek berekent op basis van de leennormen van 2026.
• Je oriënteert je op een verhuizing, maar hebt nog geen huis op het oog. Je wilt een indicatie van wat er kan met je overwaarde en je huidige rente. Een adviseur doet dat vaak gratis in de hoop dat je later klant wordt.
• Je vergelijkt adviseurs. Elk kantoor biedt een kennismaking aan. Gebruik die om drie tarieven en werkwijzen naast elkaar te zetten.

Wat een gratis gesprek níét doet: een bindende offerte regelen, je acceptatiekans beoordelen of een adviesrapport opleveren. Zodra je een bod wilt doen met financieringsvoorbehoud, heb je het betaalde traject nodig.

Handig om te weten: via een hypotheekvergelijking kun je online een berekening aanvragen bij een bemiddelaar met AFM-vergunning. Je ziet de actuele rentes van meer dan dertig geldverstrekkers en krijgt een vrijblijvend voorstel op basis van jouw situatie. Bevalt het, dan stap je pas daarna een betaald traject in.

Een goede adviseur herken je niet aan de website, maar aan de manier waarop hij of zij met jouw geld omgaat. Let op deze punten:

• AFM-registratie. Elke adviseur moet een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten hebben. Controleer het vergunningsnummer in het openbare register op afm.nl. Geen vergunning, geen gesprek.
• Vaste prijs, schriftelijk. Vraag een dienstverleningsdocument (DVD) waarin het tarief en de werkzaamheden staan. Dat document is verplicht, en het maakt vergelijken tussen adviseurs eenvoudig.
• Aantal geldverstrekkers. Vraag letterlijk: met hoeveel aanbieders werkt u? Een onafhankelijk adviseur noemt er twintig of meer. Iemand die er vijf noemt, is in de praktijk gebonden.
• Wat als het niet doorgaat? Sommige adviseurs rekenen het volledige tarief ook als de koop afketst op het financieringsvoorbehoud. Anderen rekenen dan alleen de uren tot dat moment. Leg dit vooraf vast.
• Ervaring met verhuizers. Een lopende hypotheek meenemen, overbruggen en dubbele lasten vragen om een adviseur die dat vaker heeft gedaan. Lees ter voorbereiding wat je opties zijn bij verhuizen met een bestaande hypotheek.
• Klachtenregeling. Iedere adviseur moet aangesloten zijn bij Kifid, het klachteninstituut. Staat dat niet in het dienstverleningsdocument, dan is dat een signaal.

Vraag tot slot hoe de adviseur wordt beloond als hij een verzekering meeverkoopt (overlijdensrisico, woonlastenverzekering). Ook daar geldt het provisieverbod, maar het loont om te weten of het tarief daarvoor los in rekening wordt gebracht.