Verhuizen met een bestaande hypotheek: meenemen, oversluiten of overbruggen

Vier routes voor je bestaande hypotheek

Als je verhuist, moet je lopende hypotheek altijd worden afgelost bij het passeren van je oude woning. De vraag is alleen wat er daarna gebeurt met je rente. Er zijn vier routes, en in de praktijk combineer je er meestal twee. Welke route het voordeligst is, hangt vooral af van één vergelijking: jouw huidige rentepercentage tegenover het percentage dat je vandaag zou krijgen bij dezelfde rentevaste periode.

Wil je eerst de hoofdlijn van de afweging meenemen versus oversluiten begrijpen, lees dan onze verdieping hypotheek meenemen of oversluiten. Op deze pagina gaan we een laag dieper: de exacte voorwaarden per geldverstrekker, het samenspel met de bijleenregeling, en wat de periode met dubbele lasten je per maand kost.

De meeneemregeling: wat neem je nu precies mee?

De verhuis- of meeneemregeling zit in vrijwel elke hypotheekofferte. Kern van de regeling: je verplaatst je bestaande leningdeel naar het nieuwe onderpand, met hetzelfde rentepercentage en dezelfde resterende rentevaste periode. Je stapt dus niet uit je rentevaste periode, en daarom is er geen boeterente. Voor iedereen die in 2020 of 2021 rond de 1,5 procent heeft vastgezet, is dat het duurste stukje papier in de la — en het meest onderbenutte recht bij een verhuizing.

Waar mensen op vastlopen: meenemen is geen automatisme. Het is een recht met voorwaarden, en die voorwaarden verschillen per geldverstrekker. De vier punten waar het in de praktijk om draait:

• De termijn tussen aflossen en opnieuw afsluiten. Bij de een moet je nieuwe hypotheek binnen drie maanden na het aflossen van de oude passeren, bij de ander binnen zes maanden of langer. Verkoop en aankoop liggen zelden precies op elkaar, dus dit is het punt waarop het recht het vaakst sneuvelt. Staat je aankoop nog niet vast terwijl je oude woning al is verkocht? Vraag dan schriftelijk na hoe lang jouw termijn loopt en of verlenging mogelijk is.
• Alleen de rente, of het hele pakket? Sommige geldverstrekkers laten je de complete voorwaarden meenemen: aflosvorm, boetevrije ruimte, rentekortingsklassen en soms een oud aflossingsvrij deel. Andere verhuizen uitsluitend het rentepercentage en toetsen de rest opnieuw aan de huidige normen. Dat verschil is geld waard, dus vraag het expliciet uit.
• Opnieuw acceptatie. Je inkomen, je verplichtingen en de waarde van het nieuwe onderpand worden opnieuw getoetst. Is je inkomen gedaald of je situatie veranderd (zzp geworden, uit elkaar), dan kan meenemen stranden op de toets, niet op de rente.
• Het bedrag dat je mag meenemen. Je neemt maximaal de restschuld van het oude leningdeel mee. Koop je goedkoper en heb je minder hypotheek nodig, dan gaat het meegenomen deel omlaag — en het overschot los je af. Los je meer af dan je boetevrije ruimte, dan kan er alsnog een vergoeding gelden. Ook dat verschilt per verstrekker.

Praktisch: vraag je huidige geldverstrekker om een schriftelijke bevestiging van je meeneemrecht, inclusief termijn en de vraag of de voorwaarden meeverhuizen. Doe dat vóórdat je een bod uitbrengt, niet erna. Wil je daarnaast weten wat de actuele tarieven bij andere aanbieders zijn — al is het maar als ijkpunt — dan zie je dat snel via een hypotheekvergelijking.

Oversluiten en boeterente: hoe de rekening tot stand komt

Oversluiten betekent dat je je lopende rentevaste periode vroegtijdig beëindigt en een nieuwe hypotheek afsluit. Loopt jouw rente hoger dan het vergelijkbare actuele tarief, dan misloopt je geldverstrekker rente-inkomsten. Dat verschil mag hij in rekening brengen als vergoeding voor vroegtijdige aflossing, in de volksmond boeterente. Ligt jouw rente onder het actuele tarief, dan is er meestal geen boete — dan is meenemen bovendien vrijwel altijd voordeliger.

De berekening bestaat in de kern uit vier ingrediënten:

1. Het te beboeten bedrag: je openstaande schuld min de aflossing die je dit jaar boetevrij mag doen (bij de meeste verstrekkers 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar).
2. Het renteverschil: jouw contractrente min het actuele tarief voor een periode die past bij je resterende rentevaste periode.
3. De resterende rentevaste periode: het aantal maanden dat je rente nog vaststaat.
4. Contante waarde: toekomstige bedragen worden teruggerekend naar vandaag, waardoor de uitkomst lager uitvalt dan de simpele vermenigvuldiging.

Vraag altijd een gespecificeerde berekening op waarin die vier onderdelen apart staan. Zo kun je nagaan of het gebruikte vergelijkingstarief klopt bij jouw resterende periode — daar zit in de praktijk de meeste ruimte voor discussie. Klopt iets niet, dan kun je bezwaar maken bij je geldverstrekker en daarna bij het klachteninstituut van de financiële dienstverlening.

Duurder kopen: bijsluiten naast je meegenomen deel

De meeste mensen verhuizen naar iets groters of duurders. Dan heb je meer hypotheek nodig dan je oude leningdeel groot is. De slimme constructie is bijna altijd een combinatie: je oude deel neem je mee tegen de oude rente, en alleen het extra bedrag sluit je bij tegen het actuele tarief. Je krijgt dan één hypotheek met twee leningdelen, elk met een eigen rente en een eigen einddatum van de rentevaste periode.

Drie dingen om in de gaten te houden bij zo'n gesplitste hypotheek:

• Twee renteherzieningsmomenten. Je leningdelen lopen niet gelijk af. Zet beide einddata in je agenda, want een renteherziening die je laat passeren betekent automatisch het standaardtarief van je verstrekker.
• De aflossingseis per deel. Voor renteaftrek moet een leningdeel in maximaal dertig jaar volledig worden afgelost, annuïtair of lineair. Je meegenomen deel houdt zijn eigen resterende looptijd; het nieuwe deel start een eigen termijn van dertig jaar.
• Rentekortingsklasse. Veel verstrekkers geven een lagere rente bij een gunstiger verhouding lening/woningwaarde. Breng je overwaarde in, dan kan het nieuwe deel in een goedkopere klasse vallen. Vraag daar expliciet naar, want dat gaat niet altijd automatisch.

Of je het extra bedrag mág lenen, hangt af van je inkomen en de woningwaarde. Reken dat vooraf door met onze gids over je maximale hypotheek berekenen.

Overwaarde die nog vastzit: het overbruggingskrediet

Een klassieke timingklem: je nieuwe woning passeert op 1 oktober, je oude woning pas op 1 december. Je hebt de overwaarde van je oude huis nodig als eigen inbreng, maar die komt twee maanden te laat vrij. Een overbruggingskrediet dicht dat gat. Je leent kortlopend tegen de verwachte overwaarde, en lost af zodra de oude woning is geleverd bij de notaris.

Waar je op moet letten in de context van je hypotheekkeuze:

• Al verkocht of nog niet. Is je oude woning al verkocht onder voorbehoud, dan staat de overwaarde grotendeels vast en zijn verstrekkers ruimer. Is de woning nog niet verkocht, dan rekenen ze met een voorzichtiger deel van de verwachte waarde — en soms weigeren ze.
• De rente is hoger. Overbruggingsrente ligt doorgaans boven het gewone hypotheektarief, omdat de lening kort en risicovoller is. Reken met een opslag en met een afsluitvergoeding.
• De looptijd is kort. Meestal maximaal één tot twee jaar, en de verstrekker verwacht aflossing bij levering van de oude woning. Loopt de verkoop uit, dan moet je verlengen — vraag vooraf of dat kan en tegen welke voorwaarden.
• Het raakt je meeneemtermijn. Een lange overbruggingsperiode kan botsen met de termijn waarin je je oude rente mag meenemen. Bespreek beide zaken in één gesprek, niet los van elkaar.

De rekenmethodes, percentages en valkuilen staan uitgebreid in onze verdieping overbruggingskrediet uitgelegd, inclusief een compleet rekenvoorbeeld met een gat van vier maanden.

Fiscaal: de bijleenregeling en je eigenwoningreserve

Dit is het onderdeel waarop de meeste verhuizers zich verkijken, omdat het niets kost bij het passeren maar jarenlang doorwerkt in je belastingaangifte. Verkoop je je woning en houd je geld over nadat je de eigenwoningschuld hebt afgelost, dan is er sprake van overwaarde. Die overwaarde wordt je eigenwoningreserve. De Belastingdienst verwacht dat je dat bedrag inbrengt in je volgende woning. Doe je dat niet en leen je het in plaats daarvan, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Dat is de bijleenregeling.

Drie feiten die je moet kennen:

• De reserve is de verkoopopbrengst min je eigenwoningschuld en min de verkoopkosten. Makelaarscourtage en andere verkoopkosten mag je dus van de overwaarde afhalen — bewaar de nota van afrekening en de facturen.
• De eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Bestaat je reserve uit meerdere delen uit verschillende verkopen, dan vervalt elk deel afzonderlijk, 3 jaar na het ontstaan.
• Het gaat om renteaftrek, niet om een verbod. Je mág meer lenen dan de bijleenregeling toestaat; je mist dan alleen de aftrek over dat stuk. Bij het huidige aftrektarief kost dat je netto een paar honderd euro per jaar per €25.000 niet-aftrekbare schuld — reken het door met je eigen tarief.

De bijleenregeling en de meeneemregeling staan los van elkaar, maar botsen soms in de praktijk: je oude, lage rente wil je zo veel mogelijk meenemen, terwijl de fiscus wil dat je de overwaarde inbrengt en dus mínder leent. Wie die twee tegen elkaar wil afwegen, ontkomt niet aan doorrekenen met echte cijfers. De rekenhulp van de Belastingdienst en een onafhankelijke adviseur zijn hier je twee vrienden.

De periode met dubbele lasten: wat kost dat per maand?

Tussen het passeren van je nieuwe woning en de levering van je oude woning betaal je voor twee huizen. Dat is meer dan twee keer rente: ook de vaste lasten lopen dubbel. Een reële inventarisatie van wat er in die maanden doorloopt:

Fiscaal is er goed nieuws voor de grootste post. Staat je oude woning leeg en te koop, dan mag je de hypotheekrente daarvan aftrekken in het jaar dat je verhuist en de 3 jaren daarna. Dezelfde termijn geldt omgekeerd voor een nieuwe woning die nog leegstaat en waarin je binnen dat jaar of een van de 3 jaren daarna gaat wonen. Verkoop je later dan die periode, dan verhuist de oude woning naar box 3 en stopt de aftrek. Verhuur je de oude woning in de tussentijd, dan vervalt de aftrek over die periode ook — verhuur is dus niet zomaar een gratis oplossing.

Praktisch advies: reken vóór het bod uit hoeveel maanden dubbele lasten je kunt dragen, en neem dat bedrag als grens mee in je onderhandeling over de leveringsdatum. Een passeerdatum die twee maanden opschuift is vaak goedkoper te regelen dan een overbruggingskrediet van twee maanden.

Rekenvoorbeeld: meenemen versus oversluiten, met alle aannames

Onderstaand voorbeeld is een rekenmodel, geen prijsopgave. De percentages en bedragen zijn aannames die we expliciet benoemen, zodat je ze één op één kunt vervangen door je eigen cijfers. Vraag altijd een officiële berekening op bij je geldverstrekker of adviseur.

Scenario A: meenemen plus bijsluiten

Je neemt €240.000 mee tegen 1,9 procent en sluit €150.000 bij tegen 4,0 procent. De rente in het eerste jaar bedraagt dan ruwweg €240.000 × 1,9% = €4.560 plus €150.000 × 4,0% = €6.000, samen circa €10.560. Omdat je annuïtair aflost, daalt dat bedrag elk jaar; voor de vergelijking kijken we naar het startjaar. Boeterente: nihil, want je rentevaste periode blijft intact.

Scenario B: alles oversluiten naar één nieuw tarief

Je sluit de volledige €390.000 nieuw af tegen 4,0 procent. Rente in het eerste jaar: circa €15.600. Boeterente is in dit scenario niet aan de orde, want jouw rente (1,9 procent) ligt onder het actuele tarief — de geldverstrekker loopt geen rente-inkomsten mis. Je betaalt hier dus geen boete, maar je gooit wel je gunstige tarief weg.

Toelichting bij de laatste regel: het verschil van circa €5.000 in het eerste jaar loopt door de annuïtaire aflossing elk jaar iets terug. Over acht jaar komt het cumulatieve renteverschil in dit voorbeeld daarom niet op 8 × €5.000 uit, maar in de orde van €30.000 tot €40.000. We geven hier bewust een bandbreedte in plaats van één getal, omdat de exacte uitkomst afhangt van je aflosschema en de rente na de huidige rentevaste periode.

Waar kantelt het? Draai het voorbeeld om: stel dat je huidige rente 5,1 procent is en het actuele tarief 4,0 procent. Dan is meenemen juist ongunstig en kan oversluiten lonen — maar dan komt er wél boeterente bij, omdat je uit een duurdere rentevaste periode stapt. In dat geval geldt de simpele toets: is de contant gemaakte maandbesparing over de nieuwe rentevaste periode hoger dan de boeterente plus de eenmalige kosten? Zo ja, oversluiten. Zo nee, meenemen en het verschil pas herzien bij je volgende renteherziening.

Wil je zien welke aanbieders vandaag scherp staan voor jouw profiel, begin dan met een hypotheekvergelijking en laat daarna je eigen cijfers exact doorrekenen.

Stappenplan: van bod tot passeren

Veelgestelde vragen over verhuizen met een bestaande hypotheek

Bronnen

• [1]Belastingdienst — Hypotheekrenteaftrek met tijdelijk 2 woningen
• [2]Belastingdienst — Ik verkoop mijn huis: wanneer geldt de bijleenregeling?
• [3]Belastingdienst — Vervallen van de eigenwoningreserve (na 3 jaar)
• [4]Belastingdienst — Hypotheekrenteaftrek bij oversluiten
• [5]Notaris.nl — Koopcontract en overdracht van een woning
• [6]Nibud — Wonen en hypotheek