Overbruggingskrediet uitgelegd: zo bereken je hoeveel je kunt overbruggen

Een overbruggingskrediet — je ziet ook de term overbruggingshypotheek — is een tijdelijke lening die het gat dicht tussen het moment dat je je nieuwe huis moet betalen en het moment dat het geld uit je oude huis vrijkomt.

Het probleem dat het oplost: de overwaarde van je huidige woning is echt geld, maar je kunt er niet bij tot de notaris de verkoop heeft afgehandeld. Zolang dat niet gebeurd is, heb je bij de aankoop van je nieuwe huis een tekort aan eigen geld. De geldverstrekker leent je dat bedrag alvast, met je oude woning als onderpand, en je lost het in één keer af zodra die woning wordt overgedragen.

Drie kenmerken maken het anders dan een gewone hypotheek:

• Kortlopend. De looptijd is doorgaans maximaal één tot twee jaar, met twaalf maanden als meest voorkomende termijn. Je lost af zodra je oude huis is geleverd, dus in de praktijk vaak binnen een paar maanden.
• Aflossingsvrij tijdens de looptijd. Je betaalt alleen rente, geen aflossing. Bij sommige verstrekkers wordt de rente zelfs bijgeschreven bij de schuld, zodat je er tijdens de overbrugging niets van merkt in je maandlasten — maar je betaalt het uiteindelijk wel.
• Gekoppeld aan je nieuwe hypotheek. Je regelt het bijna altijd bij dezelfde geldverstrekker als je nieuwe hypotheek. Los verkrijgen is nauwelijks mogelijk.

Verwar het niet met een bouwdepot (voor verbouwingen) of een persoonlijke lening: een overbruggingskrediet dient uitsluitend om de overwaarde van een nog niet geleverde woning tijdelijk beschikbaar te maken. Ben je nog aan het uitzoeken hoeveel hypotheek je überhaupt kunt krijgen, begin dan bij maximale hypotheek berekenen. De overbrugging komt daar bovenop en wordt apart getoetst.

Niet iedere doorstromer heeft een overbruggingskrediet nodig. Het hangt af van twee dingen: heb je overwaarde nodig als inbreng, en valt de overdracht van je oude huis ná die van je nieuwe?

Je hebt het wel nodig als:

• Je nieuwe huis eerder wordt overgedragen dan je oude en je de overwaarde nodig hebt om de aankoop, de kosten koper of een verbouwing te betalen.
• Je oude huis nog helemaal niet verkocht is, maar je de nieuwe woning wel al hebt gekocht (of wil kopen zonder ontbindende voorwaarde).
• Je maximale hypotheek op je inkomen niet toereikend is zonder de eigen inbreng uit je overwaarde.

Je hebt het níet nodig als:

• Beide overdrachten op dezelfde dag bij de notaris plaatsvinden. Dan schuift het geld intern door en is er geen gat. Dit is de goedkoopste route en het is verrassend vaak te regelen — vraag je makelaar of de passeerdata gelijk kunnen worden getrokken.
• Je genoeg spaargeld of ander vermogen hebt om de inbreng zelf te doen. Reken wel na of je dat spaargeld daadwerkelijk kunt en wilt missen tot de verkoop rond is.
• Je onder je maximale hypotheek zit en de aankoop volledig kunt financieren zonder overwaarde. Let dan op de bijleenregeling: die kan later alsnog je renteaftrek raken.

Kort gezegd: een overbruggingskrediet lost een timingprobleem op, geen geldprobleem. Los je de timing op, dan verdwijnt de behoefte. Kun je dat niet, dan is overbruggen meestal aantrekkelijker dan onder druk je oude huis onder de vraagprijs verkopen. Overbrugging en meeneemregeling worden vaak in dezelfde aanvraag geregeld — lees daarom ook hypotheek meenemen of oversluiten.

Dit is de vraag waar het om gaat, en het antwoord hangt sterk af van of je oude huis al verkocht is. Geldverstrekkers kijken naar de netto overwaarde: de waarde van je huidige woning min de openstaande hypotheek, en vervolgens min een veiligheidsmarge.

De basisformule:

Verwachte verkoopwaarde − openstaande hypotheek − verkoopkosten − risico-afslag = maximaal overbruggingskrediet

Waar die onderdelen op neerkomen:

• Verwachte verkoopwaarde. Is je huis al verkocht (koopovereenkomst getekend, ontbindende voorwaarden verstreken)? Dan is dit simpelweg de overeengekomen koopsom en staat het bedrag vast. Is het nog niet verkocht, dan gebruikt de bank een taxatiewaarde — geen vraagprijs, en geen WOZ.
• Openstaande hypotheek. De actuele restschuld op je oude woning, inclusief eventuele tweede hypotheken of een krediet met je woning als onderpand.
• Verkoopkosten. Makelaarscourtage, eventuele resterende energie- of VvE-verplichtingen. Reken op grofweg 1,5 tot 2 procent van de verkoopprijs.
• Risico-afslag. Hier zit het grote verschil. Bij een verkocht huis rekenen banken vaak met 90 tot 100 procent van de netto overwaarde. Bij een onverkocht huis zakt dat naar 75 tot 90 procent, en sommige verstrekkers doen het helemaal niet.

Let daarnaast op de dubbele-lastentoets. De bank rekent niet alleen of je de overbrugging kunt dragen, maar of je gedurende de overbruggingsperiode je nieuwe hypotheek plús de oude hypotheek plús de overbruggingsrente kunt betalen. Die toets is voor veel mensen de echte beperking, niet de overwaarde.

Wat de rente en voorwaarden per aanbieder zijn verschilt behoorlijk. Het loont om dit mee te nemen in een hypotheekvergelijking in plaats van blind bij je eigen bank te blijven — juist bij overbrugging zijn de verschillen in maximale percentages en rente groot.

Papier is abstract, dus hier een concreet geval. Neem een gezin dat verhuist van een tussenwoning naar een hoekwoning.

De uitgangssituatie:

• Huidige woning: getaxeerd op €385.000, nog niet verkocht.
• Openstaande hypotheek oude woning: €280.000, rente 2,1 procent (oud contract), maandlast €1.050.
• Nieuwe woning: kostprijs €520.000, kosten koper circa €22.000.
• Verwacht gat tussen de twee overdrachten: vier maanden.

Stap 1 — netto overwaarde. €385.000 verwachte opbrengst − €280.000 hypotheek = €105.000 bruto overwaarde. Daarvan gaat circa €7.000 aan makelaarskosten en verkooprommel af, dus blijft er ongeveer €98.000 over.

Stap 2 — maximaal overbruggingskrediet. Omdat de woning nog niet verkocht is, rekent de verstrekker met 85 procent: 0,85 × €98.000 = €83.300. Was het huis wél verkocht tegen €385.000, dan had er met 95 procent zo'n €93.000 in gezeten. Dat verschil van bijna €10.000 is de prijs van onzekerheid.

Stap 3 — de rentekosten. Bij een overbruggingsrente van 5,2 procent kost €83.300 aan overbrugging ongeveer €361 per maand aan rente (€83.300 × 5,2% ÷ 12). Over vier maanden is dat circa €1.444. Loopt de verkoop uit naar acht maanden, dan verdubbelt dat naar zo'n €2.888.

Stap 4 — de dubbele lasten in die periode.

Zonder overbrugging zou dit gezin na de verhuizing €2.060 per maand betalen. Tijdens de overbrugging is dat €3.471 — ruim €1.400 extra, plus de doorlopende vaste lasten van een leegstaand huis (gas, water, licht, verzekering, gemeentelijke lasten: reken op €150 tot €250 per maand).

De les uit dit voorbeeld: de rente op het overbruggingskrediet zelf is bescheiden. Het zijn de dubbele lasten eromheen die je financiële ruimte opeten. Vraag bij je aanvraag dus altijd na wat je maandlast wordt in het scenario dat je huis zes tot twaalf maanden te koop staat. Reken je totale plaatje na met een hypotheekvergelijking, zodat je ziet welke verstrekker voor jouw combinatie van overbrugging en nieuwe hypotheek het scherpst zit.

Hoeveel je kunt overbruggen en tegen welke rente hangt vooral af van de zekerheid over je verkoop. Hieronder de gangbare bandbreedtes voor 2026.

*Indicatieve rentepercentages 2026 voor overbruggingskrediet; werkelijke tarieven, maximale percentages en voorwaarden verschillen per geldverstrekker, per type woning en per regio. Reken daarnaast op eenmalige kosten: taxatie van je huidige woning (grofweg €500–€800), extra advies- of bemiddelingskosten voor de overbrugging (€250–€750) en soms een afsluitprovisie van 0,5 tot 1 procent van het overbruggingsbedrag.

Hoe lees je deze tabel? Kijk eerst naar de rij die bij jouw verkoopstatus hoort. Elke stap richting zekerheid — koopovereenkomst getekend, ontbindende voorwaarden verstreken — verhoogt het percentage dat je mag lenen én verlaagt je rente. Wachten met je aankoop tot je oude huis verkocht is levert financieel dus altijd het meeste op. In een markt waar je huis binnen twee weken weg is, is dat prima te plannen. Staat je woning al maanden te koop, dan is die luxe er niet en betaal je de premie voor onzekerheid.

Twee dingen waar mensen zich op verkijken:

• Overbruggingsrente is meestal niet fiscaal aftrekbaar tot het volledige bedrag. Alleen het deel dat is aan te merken als eigenwoningschuld (bijvoorbeeld doordat het de aankoop van je nieuwe woning financiert) valt onder de renteaftrek. Vraag dit expliciet na — het scheelt honderden euro's.
• Niet elke bank doet onverkochte woningen. Vooral bij regionale verstrekkers en verzekeraars zonder eigen bankbalans is de bereidheid beperkt. Dit is een reden om breder te kijken dan je huisbank; een vergelijking van hypotheekaanbieders laat zien wie wat toestaat.

Een overbruggingskrediet is een prima product als je verkoop soepel verloopt. Verloopt die níet soepel, dan zit je in het scenario waar mensen echt in de problemen komen. Vier risico's om nuchter onder ogen te zien.

1. Dubbele lasten die langer duren dan gedacht. Dit is verreweg het grootste risico. Je rekent op drie maanden, het worden negen. In dat halfjaar extra betaal je bij het voorbeeld hierboven zo'n €9.500 aan extra maandlasten en rente. Vraag jezelf af: kan ik dit twaalf maanden volhouden zonder mijn buffer leeg te trekken? Is het antwoord nee, dan is de overbrugging te groot of het huis te duur.

2. Je oude huis verkoopt onder de taxatiewaarde. De bank berekende je overbrugging op €385.000, maar je verkoopt voor €360.000. Het verschil moet je op de overdrachtsdatum uit eigen geld bijleggen om het overbruggingskrediet volledig af te lossen. Blijft er een restschuld staan, dan zet de verstrekker die om in een gewone lening tegen ongunstiger voorwaarden. Reken daarom nooit met de bovenkant van je taxatie.

3. De looptijd verstrijkt. Is het krediet aangegaan voor twaalf maanden en je huis is dan nog niet verkocht, dan moet er iets gebeuren: verlenging (niet gegarandeerd, vaak tegen hogere rente), omzetting naar een reguliere hypotheek, of aflossing uit eigen middelen. Vraag vóór het afsluiten al na wat er gebeurt bij het verstrijken van de termijn — en zet die datum in je agenda.

4. Je verkoopt uit paniek te goedkoop. Het sluipende risico. Wie financieel onder druk staat door dubbele lasten, laat sneller €15.000 van de vraagprijs af dan iemand die kan wachten. Die €15.000 kost je meer dan een jaar overbruggingsrente. Een ruimere buffer koopt letterlijk onderhandelingsruimte.

Wat je hiertegen kunt doen:

• Reken met het pessimistische scenario. Neem twaalf maanden overbrugging als uitgangspunt, niet drie. Kan het dan uit, dan zit je goed.
• Houd een aparte buffer. Zet het bedrag voor zes tot twaalf maanden dubbele lasten apart en beschouw het als niet-beschikbaar.
• Koop met ontbindende voorwaarde voor financiering. Klinkt logisch, maar in een krappe markt laten kopers die weg om aantrekkelijker te bieden. Dat is precies waar het misgaat als de bank je overbrugging afwijst.
• Verzeker je leegstaande woning goed. Een leegstaand huis valt bij veel polissen onder afwijkende voorwaarden. Meld leegstand bij je verzekeraar en check je opstalverzekering — anders sta je bij schade met lege handen.

Voordat je een overbrugging afsluit, loop deze opties langs. Een paar ervan zijn simpelweg goedkoper.

Passeerdata gelijktrekken. De goedkoopste oplossing en de meest onderschatte. Laat je makelaar en de notaris proberen de overdracht van je oude en nieuwe woning op dezelfde dag te plannen, of de aankoop een paar weken naar achteren te schuiven. Het geld schuift dan direct door en je hebt geen overbrugging nodig. Kost je niets behalve wat overleg.

Eerst verkopen, dan kopen. Financieel altijd de sterkste positie: je weet precies hoeveel overwaarde je hebt, je hoeft niets te overbruggen en je onderhandelt vanuit rust. Het nadeel is reëel: in een krappe markt loop je het risico tijdelijk zonder woning te zitten. Sommige mensen overbruggen die periode met tijdelijke huur of familie — vergelijk die kosten eerlijk met de kosten van een overbruggingskrediet, want soms valt het huren goedkoper uit.

Eigen spaargeld of beleggingen inzetten. Heb je genoeg vermogen buiten je woning, dan is dit meestal voordeliger dan lenen tegen 5 procent. Weeg af wat je spaargeld nu oplevert en of je het echt kunt missen tot je verkoop rond is. Verkoop geen beleggingen op een slecht moment enkel om een paar maanden te overbruggen.

Een verkoopgarantie of opkoopregeling. Sommige makelaars en gespecialiseerde partijen bieden aan je woning tegen een gegarandeerd bedrag te kopen als hij binnen een bepaalde termijn niet verkocht is. Dat neemt het risico weg, maar het gegarandeerde bedrag ligt doorgaans 5 tot 15 procent onder de marktwaarde. Voor een woning van €385.000 praat je over €19.000 tot €58.000 minder — vergelijk dat nuchter met de rente die je zou betalen.

Extra bijsluiten op je nieuwe hypotheek. Kun je op je inkomen genoeg lenen om de aankoop zonder overwaarde te financieren? Dan kun je meer hypotheek nemen en later aflossen met de verkoopopbrengst. Nadeel: de bijleenregeling maakt de rente over het deel dat je met overwaarde had kunnen betalen niet aftrekbaar, en je betaalt oversluit- of afsluitkosten. Reken dit door met een adviseur.

Familielening. Ouders die tijdelijk €80.000 kunnen missen, zijn goedkoper dan iedere bank. Leg het wel schriftelijk vast met een marktconforme rente, en check de fiscale spelregels — een lening voor de eigen woning heeft eigen voorwaarden voor de renteaftrek.

Welke route het goedkoopst is, hangt af van je rente, je termijn en je risicobereidheid. Zet de opties naast elkaar met een hypotheekvergelijking en laat je adviseur de twee sterkste kandidaten exact doorrekenen. En zet de aanvraag op tijd in je planning: onze verhuischecklist plaatst de hypotheek- en overbruggingsstappen automatisch op het juiste moment in je tijdlijn.

De aanvraag loopt mee in je hypotheekaanvraag, maar er zijn een paar stappen die je zelf in de hand hebt.

1. Bepaal je gat. Zet de verwachte passeerdatum van je nieuwe woning naast die van je oude (of naast een realistische verkoopprognose). Hoeveel maanden zitten daartussen, en hoeveel eigen geld heb je nodig op de aankoopdatum?
2. Laat je huidige woning taxeren. Is je huis nog niet verkocht, dan wil de verstrekker een geldig taxatierapport. Reken op €500 tot €800 en één tot twee weken doorlooptijd. Meer daarover in onze gids over taxatiekosten van een huis.
3. Vraag de dubbele-lastentoets op. Laat je adviseur berekenen of je nieuwe hypotheek, oude hypotheek en overbruggingsrente samen binnen de normen passen. Dit is het punt waar aanvragen sneuvelen.
4. Vergelijk verstrekkers op overbruggingsvoorwaarden. Niet alleen op rente: kijk naar het maximale percentage van de overwaarde, de maximale looptijd, of onverkochte woningen worden geaccepteerd, en of de rente maandelijks wordt betaald of bijgeschreven.
5. Regel het in één aanvraag. Overbrugging en nieuwe hypotheek horen bij dezelfde verstrekker en in hetzelfde dossier. Dat scheelt kosten en voorkomt dat de een op de ander wacht.
6. Zet de aflossing klaar. Zorg dat de notaris bij de verkoop van je oude huis het overbruggingskrediet direct aflost uit de verkoopopbrengst. Dat gaat automatisch als het goed in de akte staat — controleer het, want een week extra rente is zonde.
7. Noteer de einddatum. Zet de vervaldatum van het krediet in je agenda met drie maanden voorloop, zodat je tijdig kunt verlengen of bijstellen als de verkoop uitloopt.

Neem de bijkomende kosten mee in je totaalbegroting. Naast de overbrugging zelf komen de gewone aankoopkosten erbij, van overdrachtsbelasting tot notaris — die staan compleet in kosten koper bij een huis kopen. En vergeet niet dat je twee woningen tegelijk verzekerd moet hebben tijdens de overbruggingsperiode.